Nue-Propriété : Investissez dans un bien immobilier à moindre coût
Constituez-vous un patrimoine à moindre frais et sans générer aucune fiscalité supplémentaire !
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“La simple utilisation de Gridky nous permet de profiter pleinement des avantages de la nue-propriété avec des prix nettement inférieur aux valeurs”.
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“Grâce à Gridky les procédures sont simples, performantes et sécurisées. L’investissement se fait alors en toute confiance.”
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L’investissement en Nue Propriété, qu’est-ce que c’est ?
Acheter un bien en nue-propriété permet de réaliser un investissement immobilier à moindre coût. Il s’agit d’acquérir en démembrement de propriété et ne payer qu’une partie de sa valeur réelle.
Les droits sur le bien sont divisés entre 2 parties pour une durée déterminée :
1. La Nue Propriété
L’acquéreur est propriétaire du bien sans en avoir l’usage pendant une durée déterminée
2. L’Usufruit
L’usage du bien est accordé à l’usufruitier, qui détient le droit de bail et le devoir d’entretien.
Investir en nue-propriété, c’est réaliser 40% d’économie en moyenne !
Les avantages de l’investissement en nue propriété
Autrement dit, payer 60% de la valeur du bien pour en devenir propriétaire et réaliser 30 à 40% d’économie en moyenne.
Cela correspond à une décôte d’acquisition : les 30 à 40% de remise immédiate représentent la somme estimée des loyers que le propriétaire aurait perçu pendant la durée du contrat où il n’aura pas le droit d’usage de son bien.
Tous les loyers sont perçus par l’usufruitier, qui en contrepartie est tenu de s’acquitter de toutes les charges liées au logement (copropriété, taxe foncière et taxe d’habitation s’il occupe le bien).
Le dispositif d’Usufruit Locatif Social permet à des particuliers d’investir dans des biens neufs ou anciens en zone de tension locative et de céder l’usufruit à un bailleur social qui propose des logements à loyers modérés. Le nu-propriétaire obtient donc son logement à moindre coût, dans un secteur où la demande est importante.
La nue-propriété allège considérablement la charge liée aux différents impôts pour l’acquéreur.
- L’impôt foncier et les taxes liées à la gestion du bien sont redevables par l’usufruitier.
- L’achat en démembrement de propriété n’est pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- La nue-propriété ne génère pas d’impôt sur le revenu : pas d’augmentation des revenus fonciers.
- Il est possible de soustraire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants ou futurs.
À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du logement sans aucune conséquence sur le plan fiscal. On dit que le bien est remembré. La nue-propriété et l’usufruit sont détenus par une seule et même personne : l’acquéreur du bien. Vous aurez ainsi la possibilité de faire ce que vous voulez avec le logement : l’habiter, le louer et bénéficier des loyers perçus, ou le vendre.
Vous pouvez faire don d’un bien immobilier à vos héritiers de votre vivant et ne paierez alors que les droits de donation liés au transfert de la nue-propriété. Lorsque le décès du donateur surviendra, le nu-propriétaire prendra pleine possession du logement sans s’acquitter des droits de succession classiques.
Pour rentabiliser davantage l’opération, vous pouvez également donner la nue-propriété à vos héritiers et conserver l’usufruit. Vous avez également la possibilité de la donner à vos petits-enfants et réserver l’usufruit à vos enfants. Vous pourrez bénéficier des abattements prévus lors des dons effectués aux descendants.
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5 critères d’évaluation ajustables pour vous aider à choisir la meilleure offre en nue-propriété
Nos 6 critères d’évaluation des biens en nue-propriété
Performance fiscale
Tient compte du montant de réduction d’impôt total sur toute la durée de l’investissement divisé par le coût total de l’opération
Rentabilité locative post-remembrement
Estimation de la rentabilité brute post remembrement du bien : revenus des loyers post remembrement rapportés au coût initial de l’investissement
Plus value à la revente
Estimation de la plus value à terme que vous pouvez réaliser sur la base d’un comparatif entre prix du neuf et prix de l’ancien sur le secteur du bien
Facilité de la revente à terme
Evaluation à partir notamment de données démographiques de la facilité à trouver un acheteur pour votre bien en cas de revente
Sécurité locative
Degré de protection contre le risque de non location ou d’impayé de loyer du fait de la qualité de la demande locative
Attractivité du quartier
Tient compte des transports, équipements et services, de la culture et des loisirs, et des grands projets de la ville
Modalités de la Nue Propriété
L’usufruitier est choisi par le propriétaire
Cela peut être un membre de sa famille dans le cadre d’une donation ou succession par exemple.
Cela peut aussi être un bailleur social, lequel va proposer l’habitation à des personnes aux revenus modestes.
L’usufruitier peut choisir d’habiter le bien ou de le louer
Il est cependant toujours tenu de s’acquitter des charges.
La pleine propriété est retrouvée automatiquement
Au terme du contrat la pleine propriété est retrouvée sans aucun surcoût. Il n’y a pas de reconduction tacite ou de frais supplémentaires associés.
La nue propriété et l’usufruit sont alors détenus par une seule et même personne : l’acquéreur du bien.
Zoom sur L’Usufruit Locatif Social (ULS)
L’ULS est un dispositif qui permet à des particuliers d’investir dans des biens neufs ou anciens, dans des zones où le marché est tendu.
L’usufruit est cédé à un bailleur social qui propose des logements à loyers modérés. Le nu-propriétaire dispose d’une habitation obtenue à moindre coût, dans un secteur où la demande est importante. Elle constitue ainsi un placement intéressant pour l’avenir. Nous vous conseillons de consulter pour cela le site de Perl, filiale du groupe Nexity, spécialisée dans l’offre de logements via l’ULS.
Paye-t-on des impôts en Nue Propriété ?
Le dispositif allège considérablement la charge liée aux différents impôts pour l’acquéreur. Voici les avantages fiscaux qui découlent de l’opération :
L’usufruitier s’acquitte des taxes et charges
L’impôt foncier ainsi que toutes les autres taxes liées à la gestion du bien sont à la charge de l’usufruitier.
Pas de prise en compte dans la Fortune Immobilière
L’achat en démembrement de propriété n’est pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’investisseur peut agrandir son patrimoine immobilier sans y être soumis.
Pas de prise en compte dans les Revenus Fonciers
La nue propriété n’engendre pas d’impôts sur le revenu : l’investisseur ne voit donc pas ses revenus fonciers augmenter.
Des avantages liés à l’emprunt
Il est possible de soustraire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants ou futurs.
Nos conseils
Il est important de prendre le temps de bien étudier le marché, et de faire des projections de celui-ci à l’avenir.
Dans le cadre du démembrement de propriété, l’entretien courant du logement incombe à l’usufruitier, tandis que les gros travaux (murs, poutres, etc.) sont à la charge du nu-propriétaire.
Il est donc primordial de s’assurer de la viabilité du bien avant l’achat, afin d’éviter les mauvaises surprises.
Vous devez considérer tous les paramètres qui vous permettront de réussir votre projet : un montage financier rigoureux, la recherche d’un taux d’intérêt optimal, le choix de l’usufruitier, etc.
Du fait de la décote, le prix du bien est plus bas que sa valeur réelle. Elle doit néanmoins être suffisante par rapport à l’usufruit : elle doit bien prendre en compte la perte de revenus liée à l’absence d’exploitation du bien pendant la durée du démembrement.
Grâce au démembrement de propriété, vous aurez la possibilité de transmettre vos biens à vos héritiers par anticipation et de vous affranchir des droits de succession classiques. Il paraît donc important d’anticiper le processus afin d’optimiser la viabilité de l’investissement dans le temps.
Vidéos explicatives
Tout savoir sur la Nue Propriété
Le principe de la nue-propriété repose sur la notion de démembrement en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d’une décote importante. En contrepartie, il doit céder l’usufruit pendant une période donnée. L’usufruitier aura alors la jouissance de l’habitation et pourra l’habiter ou le louer et percevoir les loyers. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine possession du logement.
Le démembrement de propriété permet à un propriétaire d’investir dans un logement et de bénéficier d’une décote sur le prix affiché. En moyenne, l’acquéreur paiera environ 60% du montant du bien. Il possède les murs tandis que l’usufruitier peut disposer du bien comme il le souhaite, pendant une durée déterminée à l’avance, généralement de 15 à 20 ans.
Tous les biens immobiliers sont concernés par ce dispositif. Vous pouvez acheter un immeuble, un appartement, une maison, un terrain ou un garage. Le principe reste le même peu importe la nature du bien. Avec le démembrement de propriété, vous pouvez investir à moindre frais en diversifiant le type de biens qui vont constituer votre patrimoine immobilier.
Tout le monde peut investir dans un bien en démembrement de propriété. Il existe néanmoins certains profils-type :
- l’investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et le transmettre plus tard à ses héritiers
- l’investisseur qui veut profiter des avantages fiscaux prévus par ce dispositif
- l’investisseur qui prépare sa retraite et qui bénéficiera de la pleine jouissance du logement à l’issue du démembrement
La location du bien en nue-propriété relève de l’usufruitier. Il peut le louer ou l’habiter.
Les loyers éventuels sont perçus par l’usufruitier, qui en contrepartie est tenu de s’acquitter de toutes les charges liées au logement : charges de copropriété, taxe foncière et taxe d’habitation (s’il occupe le bien).
L’ULS est un dispositif qui permet à des particuliers d’investir dans des biens neufs ou anciens, dans des zones où le marché est tendu.
L’usufruit est cédé à un bailleur social qui propose des logements à loyers modérés. Le nu-propriétaire dispose d’une habitation obtenue à moindre coût, dans un secteur où la demande est importante. Elle constitue ainsi un placement intéressant pour l’avenir.
Nous vous conseillons de consulter pour cela le site de Perl, filiale du groupe Nexity, spécialisée dans l’offre de logements via l’ULS.
L’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote importante sur le prix du bien, généralement de 40%. La contrepartie est de ne pas pouvoir jouir du logement pendant la durée du démembrement. Il faut ainsi avoir une situation financière solide, car ce n’est qu’à l’issue du démembrement que le propriétaire peut l’utiliser pour son propre compte.
Il existe un lien indissociable entre le prix du bien en nue-propriété et le loyer perçu par l’usufruitier, choisi par le propriétaire. Cela peut être un membre de sa famille, dans le cadre d’une donation ou d’une succession par exemple. L’acheteur peut également choisir de céder l’usufruit et l’exploitation du logement à un bailleur social, lequel va proposer l’habitation à des personnes aux revenus modestes. Cette option permet au propriétaire qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier d’y parvenir à moindre coût, de bénéficier d’une niche fiscale très intéressante et d’oeuvrer pour la collectivité en étant pourvoyeur de logements sociaux.
Utilisez notre simulateur pour évaluer les réductions d’impôts dont vous pourriez bénéficier :
Simuler votre réduction fiscale >>Comme pour tout achat immobilier, le choix de la zone géographique est primordial.
Il est important de privilégier un secteur où la demande locative est forte et d’anticiper l’évolution du marché pour les années à venir. En effet, si vous décidez d’acheter un logement en démembrement de propriété, vous jouirez du bien lorsque celui-ci prendra fin.
Vous devez vous projeter et miser sur un lieu qui gardera à coup sûr une attractivité importante dans le futur.
Une ville étudiante, qui ambitionne de le rester et même de se développer, sera probablement un excellent placement. Privilégiez celles où le marché locatif est tendu et où il le demeurera très certainement à l’avenir. Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Dijon ou encore Paris sont des choix très pertinents.
Le dispositif allège considérablement la charge liée aux différents impôts pour l’acquéreur. Voici les avantages fiscaux qui en découlent :
- L’impôt foncier ainsi que toutes les autres taxes liées à la gestion du bien sont redevables par l’usufruitier.
- L’achat en démembrement de propriété n’est pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’investisseur peut agrandir son patrimoine immobilier sans y être soumis.
- La nue-propriété ne génère pas d’impôt sur le revenu : l’investisseur ne ne voit donc pas ses revenus fonciers augmenter.
- Il est possible de soustraire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants ou futurs.
À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du logement sans aucune conséquence sur le plan fiscal. La nue-propriété et l’usufruit sont désormais détenus par une seule et même personne : l’acquéreur. Vous aurez ainsi la possibilité de faire ce que vous voulez avec le logement : l’habiter, le louer et bénéficier des loyers perçus, ou le vendre.
Ils sont de trois types :
- Financiers : un coût moindre et des frais de notaire calculés uniquement sur la nue-propriété.
- Immobiliers : droit d’usufruit restitué à l’issue du démembrement, pas de gestion matérielle du bien et pas de risques liés aux imprévus de la location.
- Fiscaux : exonération de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pendant la période du démembrement, pas d’impact sur l’impôt sur le revenu, réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFSI, exonération des prélèvements sociaux, déduction sur les revenus fonciers préexistants et déduction possible du coût des travaux).
Le principal danger serait de contracter un crédit et d’occulter le fait que les mensualités ne pourront pas être amorties par un loyer. Il est donc préférable d’avoir des bases financières solides pour se lancer dans un tel projet.
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- Pourquoi et comment investir dans l’immobilier en nue-propriété
- A qui s’adresse l’investissement en nue-propriété
- Comment financer son logement en nue-propriété
- Les avantages et inconvénients de l’investissement en nue-propriété
- Les spécificités de la nue-propriété et du démembrement de propriété
- La fiscalité de l’investissement en nue-propriété
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