Loi Malraux 2023 : Constituez-vous un patrimoine de prestige tout en réduisant vos impôts
Investissez dans l’ancien et bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le montant des travaux de rénovation de votre bien locatif !
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Qu’ est - ce que le dispositif Loi Malraux 2023 ?
Votée en 1962, la Loi Malraux vise à protéger le patrimoine immobilier français. Principe : acquérir un logement ancien à réhabiliter ou restaurer et réduire ses impôts.
Cette réduction représente :
- 22% du montant des travaux en Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP)
- 30% en Zone Sauvegardée
Le montant des travaux est plafonné à 400 K€ sur 4 années fiscales consécutives.
Les avantages de la loi Malraux
La Loi Malraux offre de nombreux avantages en 2023:
- Déduction fiscale sur les travaux de 22% ou 30% du montant des travaux, pendant 4 ans.
- Déduction de frais réels allant jusqu’à 10 700 € par an.
- Déduction de la totalité des frais d’emprunts bancaires.
L’estimation du bien doit être la plus exacte possible, avant et après les travaux et il faut bien connaître les valeurs locatives des biens situés à proximité pour s’assurer de la rentabilité de l’opération.
Dès lors, la loi Malraux peut être une excellente opportunité de plus-value en 2023 !
Contrairement à d’autres dispositif d’incitation fiscale portant sur l’investissement immobilier, la loi Malraux 2023 permet une grande liberté dans la fixation du montant du loyer.
Seule obligation concernant la location : le bien doit impérativement être loué vide, en tant que résidence principale, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.
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Nos 6 critères d’évaluation des biens éligibles à la Loi Malraux
Performance fiscale
Tient compte du montant de réduction d’impôt total sur toute la durée de l’investissement divisé par le coût total de l’opération
Plus value à la revente
Estimation de la plus value à terme que vous pouvez réaliser sur la base d’un comparatif entre prix du neuf et prix de l’ancien sur le secteur du bien
Facilité de la revente à terme
Evaluation à partir notamment de données démographiques de la facilité à trouver un acheteur pour votre bien en cas de revente
Sécurité locative
Degré de protection contre le risque de non location ou d’impayé de loyer du fait de la qualité de la demande locative
Rentabilité locative
Dans quelle mesure les loyers générés sont capables de couvrir investissement initial.
Attractivité du quartier
Considération des transports en commun alentour et des services du quotidien.
Zones éligibles loi Malraux
Un SPR inclut la restauration, la mise en valeur, la conservation et la réhabilitation de villes, villages, quartiers ou immeubles, dont la valeur artistique, archéologique, ou historique présente un intérêt d’ordre public.
Un SPR avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ouvre aux investisseurs le droit de bénéficier de la défiscalisation relative à la Loi Malraux à hauteur de 22%.
Le PSMV concerne les espaces publics ou privés présentant un intérêt esthétique, historique et qui doivent être conservés.
Dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les Quartiers Conventionnés (QC), il donne droit à une réduction d’impôt de 30% sur les travaux effectués.
Dans les secteurs sauvegardés, l’objectif est de conserver l’urbanisme à caractère historique, esthétique ou nécessitant une conservation qui est susceptible d’être détruit : la réduction fiscale atteint 30% du montant des travaux.
Conditions de la loi Malraux en 2023
Faire superviser les travaux
Les travaux entrepris dans le cadre de la loi doivent être suivis et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France.
S’engager à louer le bien
Le bien doit être loué en tant que résidence principale, nu, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.
Assurer la rénovation complète
La réduction d’impôt n’est accordée que dans le cas d’un engagement de restauration intégrale de l’immeuble qui sera mis en location.
Conserver le site sur la durée
Le délai des travaux peut atteindre 4 ans si un site archéologique est découvert à la suite des travaux. Le bénéfice fiscal s’étale ainsi sur 4 ans.
Faire valider les travaux
Les travaux doivent être déclarés d’utilité publique.
Fiscalité : les procédures administratives en bref
Rédiger un document comprenant la surface et les coordonnées du logement, et attester sur l’honneur s’engager à le louer dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et pour 9 ans.
Sur le 2042 C (revenus complémentaires)
Sur le 2044 (revenus fonciers)
Avant le début des travaux, une Autorisation Spéciale devra être délivrée par le Préfet.
Selon les cas, les travaux doivent être certifiés d’utilité publique.
C’est en effet l’architecte des Bâtiments de France, qui, en apposant son visa sur l’autorisation de travaux délivrée par la préfecture, permet de lancer la rénovation.
Que prendre en compte en 2023 avant d’investir en Malraux ?
L’emplacement du bien
Opter pour le centre-ville vous permettra de fixer un loyer plus élevé
Le montant des travaux
S’il dépasse le plafond fixé par la loi, la réduction fiscale sera moins intéressante
La valorisation du bien
L’estimation du bien doit être la plus exacte possible, avant et après les travaux
La fixation du loyer
Il faut bien connaître les valeurs locatives des biens situés à proximité pour s’en rapprocher le plus possible
Vidéos explicatives
Tout savoir avant d’investir en Malraux
Il faut être acquéreur d’un bien situé en Secteurs Sauvegardés ou faisant partie du Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP). Le propriétaire devra initier des travaux de rénovation certifiés d’utilité publique et une Autorisation Spéciale devra être délivrée par le Préfet. La rénovation sera obligatoirement suivie par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Le dispositif Malraux propose une réduction d’impôt calculée à partir du montant des travaux entrepris :
- 30% du montant si l’immeuble fait partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), soit dans un Site dit Patrimonial Remarquable (SPR) soit au sein de Quartiers Anciens Dégradés (QA) ou Quartiers Conventionnés (QC)
- 22% du montant s’il intègre les Plans de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), la Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).
Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € et peut s’étaler sur 4 ans.
La loi Malraux concerne tous les contribuables français mais est particulièrement avantageuse pour :
- Les personnes lourdement imposées, dont l’impôt sur le revenu est compris entre 10 K€ et 50 K€, et qui souhaitent réduire leur fiscalité (Tranche Marginale d’Imposition supérieure à 30%)
- Les personnes qui désirent acquérir un patrimoine immobilier, le restaurer et le protéger.
Tous les travaux entrepris dans le cadre de la loi doivent être suivis et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France. Le délai de travaux peut atteindre 4 ans si un site archéologique est découvert à la suite des travaux et le bénéfice fiscal pourra alors s’étaler sur 4 ans.
Les contribuables bénéficient de la réduction d’impôt uniquement dans le cas d’une restauration intégrale du bien, qui doit être loué nu en tant que résidence principale, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.
Le plafond des dépenses en travaux est de 400 000 €.
La Loi Malraux permet au propriétaire de fixer lui-même le montant du loyer.
À qui peut-on louer un logement Malraux ?
Le propriétaire ne peut louer le bien à un ascendant, descendant ou à une personne appartenant à son foyer fiscal. Si le bien est la propriété d’une Société Civile Immobilière (SCI), la location ne peut être attribuée à l’un des associés, un membre de son foyer fiscal ou à l’un de ses ascendants ou descendants.
Engagement de location
La durée de location doit être au minimum de 9 ans, à titre de résidence principale et de manière continue. En revanche, si le locataire décide d’interrompre le bail, l’administration fiscale maintiendra temporairement la réduction d’impôt si le propriétaire cherche activement un autre locataire.
Si le bien est revendu avant les 9 ans de location, la défiscalisation est annulée.
Il inclut la restauration, la mise en valeur, la conservation et la réhabilitation de villes, villages, quartiers ou immeubles, dont la valeur artistique, archéologique, ou historique présente un intérêt d’ordre public.
Il s’agit d’un ensemble d’espaces publics ou privés avec un intérêt esthétique, historique ou qui nécessite une conservation.
L’objectif du secteur sauvegardé est de conserver l’urbanisme à caractère historique, esthétique ou nécessitant une conservation, qui pourtant est susceptible d’être détruit.
La ville d’Aix-en-Provence bénéficie d’un climat de vie exceptionnel et constitue un secteur de choix pour investir en Malraux. En effet, elle dispose de l’une des meilleures rentabilités immobilières, liée à ses loyers élevés.
Montpellier est l’une des villes les plus dynamiques de France. Son patrimoine historique (dont le quartier de l’Écusson), comprend une zone sauvegardée de 100 hectares et est particulièrement attrayant !
L’hypercentre sauvegardé de 126 hectares, Nantes se révèle être intéressante pour un investissement. La place Royale, le château des ducs de Bretagne ou le quartier de Bouffay font de Nantes une ville où vous pourrez aisément profiter de la Loi Malraux.
Sur Légifrance :
- Loi n° 62-903 du 4 août 1962
- Code de l’Urbanisme, art. L. 313-1
- Code de l’Urbanisme – Article-L313-1 à L313-3
- Code de l’Urbanisme – Article-L313-4 à L313-4-3
- Code de l’Urbanisme – Article-R313-1
- Code Général des Impôts – Article-31
- Code Général des Impôts – article-156
- Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 160
Réduction d’impôt
- Les propriétaires qui effectuent des travaux de rénovation peuvent bénéficier d ’une réduction d’impôt égale à une partie des dépenses engagées.
Protection du patrimoine
- la loi Malraux encourage la préservation du patrimoine architectural et urbain en incitant les propriétaires à restaurer les immeubles anciens.
Potentiel de plus-value
- la rénovation d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé peut augmenter sa valeur et générer une plus - value lors de sa revente.
Pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux, voici les principales démarches à effectuer :
- Acquérir un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé: il est important de s’assurer que le bien immobilier que vous souhaitez rénover est situé dans un secteur sauvegardé, éligible à la loi Malraux.
- Engager des travaux de rénovation: les travaux doivent être réalisés par des professionnels et répondre à certaines exigences en termes de qualité et de respect de l ’architecture et de l’environnement.
- Obtenir l ’autorisation de la direction régionale des affaires culturelles(DRAC): avant de commencer les travaux, il est nécessaire d ’obtenir l’autorisation de la DRAC, qui vérifie notamment que les travaux sont conformes à la réglementation.
- Faire une déclaration fiscale: une fois les travaux terminés,il convient de faire une déclaration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des justificatifs de dépenses.
Afin de bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux, les travaux de rénovation éligibles doivent répondre à certaines conditions, notamment :
- Les travaux doivent porter sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé.
- Les travaux doivent concerner des parties privatives, telles que les murs, les sols, les plafonds, les cloisons, les équipements sanitaires et électriques.
- Les travaux doivent respecter l’architecture et les éléments de patrimoine du bâtiment.
- Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et donner lieu à une facture.
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- A qui s’adresse l’investissement en Loi Malraux
- Comment financer son logement ancien à rénover
- Les avantages et inconvénients de la Loi Malraux
- Comment louer son bien acquis en Loi Malraux
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