Investissement locatif : Trouvez la meilleure rentabilité pour votre investissement immobilier
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Conseiller en Gestion de Patrimoine
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Conseiller en Gestion de Patrimoine
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Conseiller en Gestion de Patrimoine
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Définition de l’investissement locatif
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, etc.) dans le but de le louer à un locataire, afin de générer des revenus locatifs réguliers et/ou de réaliser une plus-value à la revente.
Il peut s’agir d’un investissement à long terme visant à constituer un patrimoine immobilier, ou d’un investissement à court terme pour réaliser un bénéfice rapidement.
Les investisseurs peuvent utiliser diverses stratégies pour maximiser leur rendement, telles que la recherche d’un emplacement stratégique, la négociation d’un prix d’achat avantageux et la mise en place d’une gestion locative efficace.
Les avantages de l’investissement locatif
L’investissement locatif est l’unique placement où les établissements bancaires autorisent un financement à hauteur de 90 à 100% avec un crédit immobilier.
L’investisseur constitue donc un patrimoine sans aucun apport personnel. Les loyers couvriront partiellement ou intégralement le remboursement du prêt.
Au fil du temps, le patrimoine augmente et la dette régresse. Le logement prend de la valeur pour ceux qui souhaitent revendre.
L’investissement locatif permet de constituer un revenu complémentaire stable sur le long terme.
Avec un logement bien placé, les locataires potentiels ne manquent pas.
La somme dégagée par l’habitation dépendra de son emplacement, mais aussi de son état et de l’état du marché.
La présence du revenu supplémentaire est toujours la bienvenue pour assurer ses vieux jours. Mais avant cela, le couple pourra rehausser son pouvoir d’achat et financer un autre projet avec les fonds récoltés en provenance du locataire.
Le gouvernement a décidé de reconduire la loi Pinel jusqu’en 2024.
Pour rappel, le dispositif propose une baisse fiscale variant de 12 à 21% pour la loi Pinel + et de 10,5% à 17,5% pour le dispositif Pinel classique pour une période de mise en location entre 6 à 12 ans. Avec la reconduction de la loi, les particuliers bénéficient toujours d’un avantage fiscal lors d’un investissement locatif.
La défiscalisation autorise la constitution d’un patrimoine immobilier avec moins d’impôt à payer. Il est toutefois important de suivre toutes les conditions d’éligibilité au dispositif pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Récapitulatif des différentes typologies d’investissement immobilier
La loi Pinel
Destinée aux investissements locatifs dans le neuf, elle permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts. La Loi Pinel + permet de conserver les mêmes taux de réduction que la Loi Pinel « classique »
La nue-propriété
Ce dispositif permet d’acheter un bien à moindre coût en cédant l’usufruit à un tiers pendant plusieurs années.
La loi Malraux
Ce dispositif s’applique aux biens se trouvant en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et en Secteurs Sauvegardés (SS).
La loi Monuments Historiques
Cette loi permet de bénéficier de la déduction des charges de restauration et d ’entretien de leur revenu imposable ou la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pour les travaux de restauration.
Le statut LMNP
Ce dispositif offre la possibilité d’investir dans une résidence de services et de bénéficier de réduction d’impôts.
Le déficit foncier
C’est un mécanisme fiscal qui déduit des revenus fonciers imposables les charges liées à un bien immobilier locatif, quand elles excèdent les loyers perçus. Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le contribuable peut créer un déficit foncier qui sera imputable sur ses autres revenus, comme les revenus du travail ou les revenus financiers.
Le financement doit correspondre au profil du particulier afin d’éviter les mauvaises surprises : Crédit immobilier ? Apport ou pas d’apport ? Utiliser son épargne personnelle ?
Le choix revient à l’investisseur qui doit tenir compte de plusieurs paramètres, tels que : ses objectifs d’investissement, le budget, l’emplacement, le type de propriété, le rendement locatif, les différents risques…
En fonction du dispositif de défiscalisation choisi, l’investisseur devra s’engager à louer son bien sur une longue durée.
La loi Pinel et le statut LMNP sont les deux régimes rois de l’investissement locatif, mais supposent, à titre d’exemple, un engagement de mise en location du bien de respectivement 6 et 9 ans au minimum.
Pour rappel, le dispositif Pinel propose une baisse fiscale variant de 12 à 21% pour une période de mise en location entre 6 à 12 ans.
Aussi, il est crucial d’étudier l’état du marché immobilier et de se projeter au-delà de l’investissement locatif ! Cette habitation sera-t-elle toujours destinée à la location ou envisagez-vous d’y vivre un jour ?
En fonction de vos envies, de votre budget et des opportunités qui se présenteront, le type de logement choisi différera. Maison ou appartement ? Grande ou petite surface ? Ancien ou neuf ? Misez sur un quartier dynamique, en expansion et qui vous assurera une bonne garantie locative sur la durée.
Le choix du lieu du logement est primordial.
Privilégiez un quartier agréable, proche des commerces et des transports. Les villes universitaires, les grandes métropoles ou encore certaines régions où la demande de logements est très forte, comme l’Île-de-France, vous permettront de louer votre bien facilement et d’obtenir une excellente rentabilité.
Des villes telles que Paris, Montpellier, Nantes ou Lille enregistrent chaque année une demande en locations supérieure à l’offre.
La gestion locative
Selon l’investissement, votre disponibilité et le nombre de biens loués, vous pouvez opter pour différentes stratégies :
La première consiste à vous occuper vous-même de votre parc immobilier. C’est la solution la plus économique mais aussi la plus contraignante car vous devrez régler tous les litiges et être réactif.
Une autre possibilité est de confier vos logements en location à un professionnel : c’est le mandat de gestion.
En échange d’une rémunération, ces organismes s’occupent de tout : mise en location, recherche de locataires, démarches administratives, etc. Plusieurs formules sont généralement disponibles pour répondre aux besoins de chacun et les tarifs sont variables.
Vous ne serez que rarement sollicité. Ces prestataires proposent souvent de souscrire une assurance loyers impayés pour éviter les déconvenues. En contrepartie, le loyer sera majoré d’un montant équivalent à la prestation proposée.
Les étapes clés d’un bon investissement locatif
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, préparez minutieusement votre projet. Si vous comptez devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens que vous allez louer, vous devez étudier l’état du marché immobilier et le type de logements que vous souhaitez acquérir.
Projetez-vous et voyez cet achat au-delà de l’investissement locatif ! Cette habitation sera-t-elle toujours destinée à la location ou envisagez-vous d’y vivre un jour ?
En fonction de vos envies, de votre budget et des opportunités qui se présenteront, le type de logement choisi différera. Maison ou appartement ? Grande ou petite surface ? Ancien ou neuf ? Misez sur un quartier dynamique, en expansion et qui vous assurera une bonne garantie locative sur la durée.
Avec des taux d’intérêt historiquement bas, les investisseurs peuvent aujourd’hui concrétiser leurs projets facilement.
Dans le cas d’un placement locatif, l’emprunt que vous allez contracter auprès d’un établissement bancaire devra être supporté pendant plusieurs années. Même si le loyer que vous percevrez viendra couvrir votre crédit et financer votre bien, nous vous conseillons de trouver un taux d’intérêt attractif qui vous permettra d’avoir une mensualité peu élevée.
N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier : ce spécialiste vous accompagnera dans vos démarches et vous fera bénéficier de sa connaissance du marché.
Tout savoir sur l’investissement locatif
Comme vous avez pu le constater sur notre page dédié à l’investissement locatif : le marché immobilier comprend les offres de vente et les offres de location. La vente est réservée aux investisseurs qui souhaitent devenir propriétaires tandis que la location est destinée aux personnes qui veulent un toit sans pour autant passer dans l’achat. La plupart des logements disponibles en location sont des logements secondaires. Autrement dit, le propriétaire a déjà une maison principale, et il utilise ses autres patrimoines immobiliers comme moyen pour percevoir un revenu.
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, etc.) dans le but de le louer à un locataire, afin de générer des revenus locatifs réguliers et/ou de réaliser une plus-value à la revente. Il peut s’agir d’un investissement à long terme visant à constituer un patrimoine immobilier, ou d’un investissement à court terme pour réaliser un bénéfice rapidement. Les investisseurs peuvent utiliser diverses stratégies pour maximiser leur rendement, telles que la recherche d’un emplacement stratégique, la négociation d’un prix d’achat avantageux et la mise en place d’une gestion locative efficace. Le choix revient à l’investisseur qui doit prendre plusieurs paramètres en compte, comme la plus value à la revente, la facilité de la revente à terme, la sécurité locative, la rentabilité locative et l’attractivité du quartier...,
Les motifs de se lancer dans l’investissement locatif ne manquent pas. Et cela commence par la constitution d’un patrimoine immobilier. Le crédit immobilier peut subvenir de manière totale ou en grande partie au financement de votre investissement locatif. Les loyers générés contribuent au paiement du bien. Au fil du temps, le patrimoine augmente alors que la dette régresse. Par ailleurs, le logement va inévitablement prendre de la valeur dans le futur pour ceux qui souhaitent revendre le patrimoine.
L’investissement locatif est aussi un moyen de percevoir un revenu complémentaire stable sur le long terme. Avec un logement bien placé, les locataires potentiels ne manquent pas. D’ailleurs, les spécialistes recommandent d’acheter un logement secondaire dans les zones à forte fréquentation touristique afin d’optimiser l’investissement. La somme dégagée par l’habitation dépendra de son emplacement, mais aussi de son état et de l’état du marché. La présence du revenu supplémentaire est toujours la bienvenue pour assurer ses vieux jours. Mais avant cela, le couple pourra rehausser son pouvoir d’achat et financer un autre projet avec les fonds récoltés en provenance du locataire.
Le dispositif Pinel devait prendre fin en 2017 selon sa validité initiale. Or, le gouvernement actuel a décidé de reconduire la loi jusqu’en 2024. Pour rappel, le dispositif propose une baisse fiscale variant de 12 à 21% avec la Loi Pinel + et de 10,5 à 17,5% avec le dispositif Pinel classique pour une période de mise en location entre 6 à 12 ans. Avec la reconduction de la loi Pinel, les particuliers bénéficient toujours d’un avantage fiscal lors d’un investissement locatif. La défiscalisation autorise la constitution d’un patrimoine immobilier avec moins d’impôt à payer. Il est toutefois important de suivre toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt.
L’investissement locatif est un projet qui demande beaucoup de travail contrairement aux idées reçues. Il ne suffit pas d’acheter un logement et de le mettre en location pour que la magie opère. Avant toute chose, l’investissement demande énormément de fonds. Le particulier intéressé par ce projet devra donc choisir avec soin sa solution de financement. L’emprunt immobilier doit correspondre avec le profil du particulier afin d’éviter les mauvaises surprises. Outre la solution de financement, le type et l’emplacement du logement sont aussi des éléments cruciaux dans la réussite du projet. L’achat d’une propriété ancienne se présente comme une alternative pour utiliser moins d’argent dans le projet. Par contre, le loyer est plus intéressant avec un appartement neuf et moderne. Concernant l’emplacement, l’acquisition d’un patrimoine immobilier dans une zone Pinel s’annonce obligatoire pour profiter d’une réduction d’impôt. Toutefois, l’investisseur peut pareillement trouver son bonheur en investissant dans un autre pays. Plusieurs territoires sont connus pour permettre d’amortir rapidement l’achat grâce à une potentialité touristique élevée. Enfin, les experts recommandent une période de mise en location à long terme. C’est une technique sécurisée afin d’obtenir une rentabilité locative suffisante.
Il existe une grande pluralité de profils d’investisseurs. Certains veulent élargir leur patrimoine immobilier après l’achat de leur résidence principale, d’autres sont des jeunes actifs aux revenus suffisamment importants pour s’offrir un bien pour le louer, et d’autres encore sont des préretraités qui préparent l’avenir et anticipent la transmission de leur patrimoine.
Un bon financement est une des clés de la réussite d’un investissement locatif.
Le rendement est impacté par le montant consenti pour l’achat d’un bien. Même si les loyers vous permettront de générer des revenus, vous ne devez pas négliger cette étape : prenez le temps d’étudier les propositions de différents établissements bancaires et n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour vous faire aider.
En tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer le loyer. Il faut cependant prendre en compte l’état et la localisation du bien, la surface et diverses prestations telles que le standing de la résidence ou encore la présence d’un parking. Renseignez-vous sur les loyers dans le secteur pour proposer un loyer au juste prix et maximiser vos chances de trouver des locataires.
Un professionnel de l’immobilier, gestionnaire locatif, peut se charger de louer votre logement. Faire appel à ses services dépend de votre degré d’implication : si vous ne voulez pas vous embarrasser de la recherche de locataires, des visites et des démarches administratives, vous pouvez confier votre bien à une agence immobilière. Elle sera l’interlocutrice privilégiée de vos locataires et vous ne serez que rarement sollicité. En contrepartie, le loyer sera majoré d’un montant équivalent à la prestation proposée. À noter que vous pouvez demander à un agent immobilier de réaliser une estimation gratuite de votre logement.
Une location meublée permet généralement de proposer un loyer plus élevé et offre une fiscalité intéressante (les revenus issus d’une location meublée sont déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux et non en tant que revenus fonciers - voir statut de LMNP ). En revanche, une habitation meublée entraîne généralement un renouvellement fréquent des locataires. Un logement vide permet en effet de s’y projeter sur le long terme et d’y rester plusieurs années. Optez pour la solution qui vous convient le mieux !
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez définir les contours de votre projet et déterminer votre capacité financière.
Les revenus générés en louant votre bien vont être pris en compte pour calculer vos possibilités d’emprunt, mais seulement à hauteur de 70%. Les 30% restants sont supposés amortir les autres frais inhérents au fonctionnement du logement : charges, impôts, etc. Faites-vous aider par votre banquier, un courtier immobilier ou bien un conseiller en patrimoine pour estimer votre capacité financière d’investissement.
La question de l’apport revient fréquemment lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier.
Pour une résidence principale ou secondaire, dont l’usage serait privé, les banques souhaitent généralement un apport à hauteur d’environ 10% du montant global. Pour un investissement locatif, disposer d’un apport n’est cependant pas indispensable. Les établissements bancaires sont même parfois enclins à vous prêter la totalité de la somme, afin d’améliorer la rentabilité de l’investissement.
Le choix du lieu du logement est primordial. Privilégiez un quartier agréable, proche des commerces et des transports. Les villes universitaires, les grandes métropoles ou encore certaines régions où la demande de logements est très forte, comme l’Île-de-France, vous permettront de louer votre bien facilement et d’obtenir une excellente rentabilité. Des villes telles que Paris, Montpellier, Nantes ou Lille enregistrent chaque année une demande en locations supérieure à l’offre.
Le rendement locatif est un indicateur qui permet de mesurer la rentabilité d’un bien, équivalent au ratio entre l’investissement consenti pour acquérir un logement et les revenus générés grâce aux loyers perçus. Il se calcule en pourcentage : un bon taux de rendement locatif se situe généralement entre 3 et 5%.
Achetez votre bien comme si vous deviez le revendre à plus ou moins long terme. Si vous deviez vous en séparer, la revente devra se faire facilement. Dans une ville dynamique, où le marché immobilier se porte bien, vous n’aurez aucun mal à trouver un acquéreur.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif
Afin d’encourager les particuliers à investir dans l’immobilier, les pouvoirs publics ont mis en place de nombreux avantages fiscaux. Voici les différents dispositifs qui peuvent être utilisés :
- La loi Pinel
- : destinée aux investissements locatifs dans le neuf, elle permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts.
- Le statut LMNP
- Loueur en Meublé Non Professionnel : offre la possibilité d’investir dans une résidence de services et de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 33 000 €, d’une récupération de la TVA de 20% tout en confiant la gestion du bien à un exploitant privé.
- La loi Malraux
- : concerne les biens situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et en Secteurs Sauvegardés (SS), elle permet d’obtenir une importante réduction d’impôt.
- La Nue-propriété
- : permet d’ acheter un bien à moindre coût en cédant l’usufruit, autrement dit la jouissance du logement ou la perception des loyers, à un tiers pendant plusieurs années.
- Si votre projet est bien préparé et solide, les avantages sont nombreux : élargissement de votre patrimoine immobilier, revenus locatifs fixes et mensuels, dispositifs fiscaux intéressants et éventuelle plus-value en cas de revente.
- Les risques existent néanmoins : étude de marché non fiable, mauvais choix des locataires ou encore dévalorisation soudaine et inattendue du quartier.
Alors que les marchés boursiers connaissent une période critique suite à la crise du Covid-19, l’immobilier résiste. Investir dans un bien destiné à la location est donc un moyen efficace de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant des revenus issus du loyer. Les avantages fiscaux sont nombreux et offrent des perspectives intéressantes.
- Choisissez un secteur porteur où vous n’aurez aucune difficulté à louer ou revendre le bien.
- Optimisez votre financement et veillez à obtenir le crédit le plus avantageux possible.
- Évaluez bien tous les frais éventuels à venir : mensualités, charges et dépenses imprévues.
- Portez une attention toute particulière aux avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier.
- Si vous achetez un appartement dans une résidence, veillez à vous renseigner sur son fonctionnement et problèmes éventuels.
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