Déficit foncier : Déduisez de vos revenus jusqu’à 10 700€ par an

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Le déficit foncier, comment ça fonctionne ?

Si un propriétaire bailleur supporte, pour un bien qu’il loue, des charges supérieures aux loyers perçus, on considère qu’il est en situation de déficit foncier.

Dans ce cas, il peut soustraire ce déficit de son revenu foncier ou de son revenu global et réduire ainsi sa base imposable. Chaque année, il est possible de déduire des revenus le déficit foncier, dans la limite de 10 700 €.

Mais cette limite n’est pas un problème, car dans le cas d’un dépassement de ce seuil, l’excédent sera reportable durant 6 ans pour une déduction sur le revenu global et durant 10 ans pour une déduction des revenus fonciers.

Autre point avantageux : le déficit foncier n’est pas comptabilisé dans les “niches fiscales“ plafonnées à 10 000 € par an et est donc cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation.

Les conditions à remplir pour investir en deficit foncier

Le propriétaire doit être un contribuable français qui réalise son investissement seul ou via une SCI. Tout le monde ou presque peut donc bénéficier du mécanisme de déficit foncier, bien qu’il soit encore méconnu d’une partie des investisseurs. Il n’existe en fait que deux conditions principales pour l’activer :

La 1ère condition est que le propriétaire soit assujetti au régime réel d’imposition. Le régime réel est automatique si les loyers annuels perçus excèdent 15.000 euros. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire est soumis au régime du micro-foncier basé sur un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. De façon générale, le bailleur peut choisir le régime réel sur simple demande auprès de l’administration fiscale.
La 2nde condition d’éligibilité au dispositif est que le bien immobilier soit mis en location de façon continue pendant au moins trois ans à compter de la première imputation du déficit. S’il s’agit d’un logement, il doit être loué à usage d’habitation principale du locataire.

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Quelles sont les charges qui créent un déficit ?

Les charges déductibles

Toutes les charges ne sont pas déductibles et il faudra d’ailleurs distinguer les charges financières des charges non financières :
Les charges financières comprennent les intérêts d’emprunts pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien.

Les travaux qui peuvent créer un déficit

Seuls deux types de travaux réalisés dans le logement peuvent créer un déficit foncier :

Les travaux de réparation et d’entretien, dont l’objet est l’apport d’un équipement mieux adapté à la vie moderne, sans modifier la structure existante ( par exemple, l’installation ou le remplacement d’une cuisine, d’une chaudière, etc. )

Avantages liés au déficit foncier

Réduire l’impôt sur le revenu

Les travaux de rénovation effectués dans un bien immobilier locatif peuvent générer un déficit foncier qui permet de réduire le revenu imposable de l’investisseur, ce qui peut entraîner une baisse de l’impôt sur le revenu.

Augmenter le rendement locatif

Les travaux de rénovation peuvent permettre d’améliorer le confort et la qualité du logement, ce qui peut permettre de le louer plus facilement et/ou à un loyer plus élevé, augmentant ainsi le rendement locatif.

Valoriser le patrimoine immobilier

Les travaux de rénovation permettent également d’entretenir et de valoriser le patrimoine immobilier de l’investisseur, ce qui peut le rendre plus attractif pour les locataires et augmenter sa valeur à long terme.

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Plus value à la revente

Estimation de la plus value à terme que vous pouvez réaliser sur la base d’un comparatif entre prix du neuf et prix de l’ancien sur le secteur du bien

Facilité de la revente à terme

Evaluation à partir notamment de données démographiques de la facilité à trouver un acheteur pour votre bien en cas de revente

Sécurité locative

Degré de protection contre le risque de non location ou d’impayé de loyer du fait de la qualité de la demande locative

Rentabilité locative

Taux de rentabilité de votre investissement locatif : revenus des loyers apportés au coût d’achat de votre bien immobilier neuf

Attractivité du quartier

Tient compte des transports, équipements et services, de la culture et des loisirs, et des grands projets de la ville

Maximiser les effets du déficit foncier

Cumuler loi Pinel et déficit foncier

La loi Pinel optimisée déficit foncier ou loi Pinel ancien est un mécanisme qui permet de cumuler l’avantage fiscal obtenu pour un investissement locatif en loi Pinel avec celui offert par le dispositif de déficit foncier.

En additionnant les avantages, on peut espérer une réduction d’impôt allant jusqu’à 24% du prix de revient du bien pour ce type d’opération.

A NOTER : Les biens qui entrent dans le cadre du cumul sont souvent des logements anciens nécessitant une rénovation (jugés indécents ou mal entretenus). Des travaux de mise aux normes thermiques et énergétiques doivent être réalisés pour justifier les réductions d’impôt supplémentaires.

Cumuler loi Malraux et déficit foncier

La Loi Malraux concerne les biens à rénover et permet d’obtenir une importante réduction d’impôt :

22 % pour les immeubles situés dans les sites patrimoniaux remarquables
30 % pour les immeubles situés dans les secteurs sauvegardés.

Les travaux de restauration d’un immeuble Malraux sont aussi éligibles au régime du Déficit foncier, pour ce qui concerne les travaux d’entretien et de réparation (par opposition à ceux de transformation). Le propriétaire doit s’engager à louer le bien à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans et à le conserver au moins 3 ans après l’imputation d’un déficit afin de conserver l’ensemble de ses avantages.