Loi Monuments historiques 2023 : Comment réduire ses impôts en acquérant un bien prestigieux
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La Loi Monuments Historiques en deux mots
La France abrite un patrimoine immobilier exceptionnel, dont la plupart, protégé, a fait l’objet d’un classement ou d’une inscription aux Monuments Historiques.
En échange, l’investisseur peut déduire de son revenu global jusqu’à 100% des frais de rénovation, des frais d’acquisition ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’achat et aux travaux. Cette déduction s’étale sur une courte période de trois ans maximum.
Acquérir un logement meublé en résidence gérée ou en résidence de services pour obtenir une réduction de ses impôts sur le revenu en déduisant les charges liées.
Les avantages de la loi Monuments Historiques
Contrairement à la loi Malraux (réduction d’impôts de 22 ou 30% des travaux, plafonnés à 400 000 €), la loi Monuments Historiques assure une défiscalisation à hauteur de 100% des travaux, sans limite.
Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, la loi Monuments Historiques laisse au propriétaire le choix d’habiter ou non le bien.
Le seul engagement de l’acquéreur est de conserver le bien pendant 15 ans à partir du jour de la signature de l’acte authentique.
L’acquéreur a la possibilité de déduire les frais d’acquisition ou de travaux de son revenu global, sans aucun plafonnement.
La réduction fiscale s’applique sur la TMI et la CSG (17.2%).
Le propriétaire peut user du bien pour son usage personnel.
S’il l’occupe, la défiscalisation ne sera que de 50% du montant des travaux.
Pour une défiscalisation à 100%, le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, ce jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le déclenchement des dépenses.
Les biens classés MH ainsi que les meubles associés en tant que complément historique ou artistique peuvent être exonérés de droits de donation et de succession.
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Plus value à la revente
Estimation de la plus value à terme que vous pouvez réaliser sur la base d’un comparatif entre prix du neuf et prix de l’ancien sur le secteur du bien
Facilité de la revente à terme
Evaluation à partir notamment de données démographiques de la facilité à trouver un acheteur pour votre bien en cas de revente
Sécurité locative
Degré de protection contre le risque de non location ou d’impayé de loyer du fait de la qualité de la demande locative
Rentabilité locative
Taux de rentabilité de votre investissement locatif : revenus des loyers apportés au coût d’achat de votre bien immobilier neuf
Attractivité du quartier
Tient compte des transports, équipements et services, de la culture et des loisirs, et des grands projets de la ville
Quels types de biens sont concernés ?
Est considéré Monument Historique tout immeuble doté d’un statut juridique visant à le protéger en raison de son intérêt historique, architectural, technique ou scientifique.
On en recense aujourd’hui en France près de 43 000.
Il s’agit de bâtiments présentant un intérêt historique et/ou artistique d’envergure nationale. Leur classement relève du ministère de la Culture sur avis de la Commission supérieure des monuments historiques (CSMH).
Sont concernés les immeubles attestant d’un rayonnement d’intérêt régional. L’inscription relève d’un arrêté du Préfet de Région après avis de la commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS).
Le classement de ces immeubles, visibles sur la voie publique, est décidé sur la base d’un avis favorable du service départemental de l’Architecture et du Patrimoine.
Ces bâtiments doivent être ouverts au public au moins 50 jours par an, dont 25 jours fériés ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.
Modalités de la loi Monuments Historiques
Conserver le bien
Le propriétaire doit s’engager sur une conservation du bien de 15 ans minimum, à compter de son acquisition.
Sauvegarder le bien
Interdiction de détruire ou modifier le bien d’une façon qui pourrait le dénaturer.
Faire superviser les travaux
Les rénovations/restaurations doivent être supervisées par un Architecte des Bâtiments de France.
En être directement propriétaire
Le bien doit faire l’objet d’une détention directe (à l’exception d’une SCI familiale par exemple).
Un bénéfice également réparti
Il peut être détenu en indivision. La réduction d’impôt sera répartie au prorata entre les bénéficiaires.
Pas de copropriété
Le bien ne doit pas être mis en copropriété sauf si elle est agréée par le Ministère du Budget.
Qui peut bénéficier de la loi Monuments Historiques ?
Le système de défiscalisation Monument Historique s’adresse à tous les contribuables amateurs de biens de caractère, désireux de conserver le patrimoine français, domiciliés en France et qui se situent dans les tranches d’imposition les plus élevées.
En effet, ce dispositif fiscal est optimal pour les personnes dont la tranche marginal d’imposition (TMI) est supérieure à 41%.
Vous avez la possibilité de déduire vos frais d’acquisition ou de travaux de votre revenu global sans aucun plafonnement. La réduction fiscale s’applique sur la TMI et la CSG (17.2%).
Comment défiscaliser ?
Contrairement à la loi Malraux qui offre 22 à 30% des travaux plafonnés à 400 000 €, la loi Monuments Historiques assure une défiscalisation à hauteur de 100% des travaux sans limite.
C’est possible, et même fiscalement conseillé : les intérêts d’emprunt permettent non seulement de défiscaliser les revenus locatifs mais également de les déduire de votre revenu global s’ils excèdent vos revenus fonciers.
Pour déclarer l’investissement réalisé, vous devez remplir la déclaration 2044 S (Spéciale).
Les travaux de restauration doivent eux être indiqués dans la case “travaux de restauration”, et les lignes à renseigner vont de 420 à 470.
Le dispositif de défiscalisation démarre l’année du premier règlement de l’appel de fonds pour les chantiers de restauration.
Les travaux, en fonction de leur montant et de leur durée, se répartissent sur deux ou trois années civiles.
Vous pouvez, ou non, en étaler le règlement.
Vidéos explicatives
Tout savoir avant d’investir dans les Monuments Historiques
En investissant dans un Monument Historique, l’acquéreur peut déduire de son revenu global jusqu’à 100% des frais de rénovation, des frais d’acquisition ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’achat et aux travaux, et ce sur une période de trois ans maximum.
La liste comprend :
- Les immeubles classés Monuments Historiques 2020
- Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
- Les immeubles du patrimoine porteurs du label délivré par la Fondation du Patrimoine
- Les immeubles reconnus comme “historiques” ou “d’intérêt artistique particulier” par le Ministère des Finances
Les travaux éligibles à la loi Monuments Historiques concernent la démolition, la réfection et reconstitution de toiture, la rénovation de murs extérieurs d’immeubles existants, la transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble (combles ou parties communes rendues habitables par exemple), l’entretien et l’amélioration de l’habitation.
- Le bien doit faire partie de la liste des biens concernés énoncée ci-dessus.
- Le propriétaire doit conserver le bien 15 ans minimum, à compter de son acquisition (et non de la date d’achèvement des travaux).
- Le propriétaire doit s’engager à ne pas le détruire, transformer ou céder sans l’accord du ministère.
- Le bien doit faire l’objet d’une détention directe sauf exception comme dans le cas d’une SCI familiale ou agréée par le Ministère du Budget. Il peut aussi être détenu en indivision, et la réduction d’impôt est répartie au prorata de la quote-part du prix de revient.
- Le bien ne doit pas être mis en copropriété sauf agréée par le Ministère du Budget.
- Les travaux doivent être encadrés par un Architecte des Bâtiments de France.
Le système de défiscalisation Monument Historique s’adresse à tous les contribuables amateurs de biens de caractère, désireux de conserver le patrimoine français, domiciliés en France et qui se situent dans les tranches d’imposition les plus élevées.
En effet, ce dispositif fiscal est optimal pour les personnes dont la tranche marginal d’imposition (TMI) est supérieure à 41%. Vous avez la possibilité de déduire vos frais d’acquisition ou de travaux de votre revenu global sans aucun plafonnement. La réduction fiscale s’applique sur la TMI et la CSG (17.2%).
Vous pouvez financer votre projet sur vos fonds personnels ou par l’intermédiaire d’un prêt. Même si le dispositif permet une réduction fiscale et de percevoir des revenus locatifs, vous devrez éventuellement déclarer le bien dans une base IFI.
Le financement bancaire permet, en plus des travaux, de déduire de votre revenu imposable les frais et charges d’emprunt, dont les intérêts. Vous pouvez par exemple envisager le financement bancaire In Fine, par un crédit à taux fixe, non amortissable, qui permet de ne rembourser que les intérêts et assurances pendant la durée du crédit.
Le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit, et à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois. Ce crédit offre donc une déduction linéaire des intérêts et une plus faible mensualité.
Le propriétaire d’un bien classé peut choisir de l’habiter ou non
S’il occupe le bâtiment restauré, le montant de la défiscalisation est moindre car le taux de déduction ne sera que de 50% du montant des travaux, sur le revenu global uniquement.
Pour bénéficier de la défiscalisation totale, le bien doit être loué nu et au titre d’une résidence principale jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le déclenchement des dépenses. La location peut être faite à un membre de la famille sous réserve que celui-ci n’appartienne pas au foyer fiscal. Les économies d’impôts sont accordées sans contrepartie de plafonds de ressources des locataires ou de plafonds de loyers.
L’acquéreur d’un bien MH est tenu de le conserver pendant 15 ans à partir du jour de la signature de l’acte authentique. A défaut, il devra rembourser les avantages perçus.
- Contrairement à la loi Malraux qui offre 22 à 30% des travaux plafonnés à 400 000 €, la loi Monuments Historiques assure une défiscalisation à hauteur de 100% des travaux sans limite.
- On peut aussi investir en MH sans apport. Fiscalement, c’est conseillé : les intérêts d’emprunt permettent non seulement de défiscaliser les revenus locatifs mais sont également déductibles de votre revenu global s’ils excèdent vos revenus fonciers.
À la TMI s’ajoute l’imposition sur les revenus fonciers soumis à la CSG (17.2%).
Vous avez ainsi tout intérêt à gommer vos revenus fonciers et à baisser votre revenu imposable, de manière à diminuer considérablement votre taux d’imposition.
| TMI de 41% : Réduction fiscale par an | TMI de 30% : Réduction fiscale par an | |
|---|---|---|
| Investissement de 160 K€ + Travaux de 100 K€ sur 1 an | 41 000 € | 30 000 € |
| Investissement de 160 K€ + Travaux de 100 K€ sur 2 ans | 20 500 € | 15 000 € |
| Investissement de 200 K€ + Travaux de 100 K€ sur 2 ans | 20 500 € | 15 000 € |
- Les Opérations Monuments Historiques sont généralement localisées dans les Centres Villes Historiques où le marché locatif est lisible avec une demande locative de qualité, supérieure à l’offre.
- Privilégiez également des secteurs touristiques, où le bien présente un potentiel de valorisation.
Le régime fiscal des Monuments Historiques relève des revenus fonciers. Pour déclarer un investissement, vous devez remplir la déclaration 2044 S (spéciale). Les travaux de restauration doivent être indiqués dans la case “travaux de restauration”. Les lignes à renseigner vont de 420 à 470.
1. Votre bien loué à un tiers ou inoccupé mais ouvert au public génère des recettes
- Déduire en totalité les charges foncières sur vos revenus fonciers après déduction forfaitaire des charges, et au-delà sans limitation sur le revenu global, si le bien est loué.
- Déduire l’éventuel déficit foncier constaté de votre revenu global. Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est appliqué si le bien ne possède ni parc ni jardin. Si le bien dispose d’un parc ou d’un jardin, l’abattement est alors de 2 290 €.
2. Votre bien est en partie occupé/ouvert au public et génère des recettes
- Les charges foncières afférentes aux parties louées ou ouvertes au public sont déductibles de votre revenu global.
- Déduire 75% du total de vos charges de vos gains et les 25% restants de votre revenu global en tant qu’occupant.
2. Votre bien est en partie occupé/ouvert au public et génère des recettes
- Déduire 100% des travaux effectués de votre revenu global en fonction du montant prévu pour la restauration et de votre tranche d’imposition. Cette réduction d’impôts sera reversée sur la durée du chantier.
- Imputer des déficits fonciers sur vos revenus (revenu global).
- Déduire l’intégralité de la taxe foncière des revenus.
1. Bien étudier la taille de la ville dans laquelle le MH se trouve
La démographie garantit la profondeur du marché locatif mais également du marché des transactions (dans la perspective d’une revente à terme). A noter que les zones de tension locative coïncident généralement avec celles sur lesquelles le dispositif Pinel est accessible (Zone A, Abis et B1).
2. Etudier le secteur géographique et ses perspectives de plus-values
Etudiez les perspectives culturelles et touristiques ainsi que l’ensemble des infrastructures à proximité, qui peuvent générer des flux importants de population dans le secteur choisi.
3. S’assurer de la complétude du dossier et de l’expertise de l’opérateur
Il est indispensable de sélectionner un partenaire habilité à travailler avec tous les intervenants d’un projet et de bénéficier d’un conseil en gestion de patrimoine.
4. Veiller à une bonne répartition foncière et travaux
La répartition budgétaire entre la quote-part de foncier et la quote part des travaux doit être cohérente.
5. Ne pas oublier que le capital reste bloqué pendant 15 ans
Ne perdez pas de vue l’obligation de conserver le bien durant 15 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Votre santé financière doit être suffisamment solide pour ne pas toucher ce capital durant plus d’une décennie.
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- A qui s’adresse l’investissement en Monument Historique
- Comment financer son logement ancien classé à rénover
- Les avantages et inconvénients du dispositif Monuments Historiques
- Comment louer ou rentabiliser son investissement en Monument Historique
- La fiscalité de l’investissement en Monument Historique
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