Tout connaître sur la location nue

La définition de la location nue

Aucun mobilier n’est à fournir au locataire dans le cas de la location nue comme son nom l’indique contrairement à la location meublée qui prévoit un certain nombre de meubles à fournir. Cependant, il est important que la location nue remplisse les critères d’un logement décent. Il doit y avoir les équipements de base tels que la cuisine, l’eau chaude, le chauffage et l’évacuation des eaux usées.

Les loyers perçus en location meublée sont nommés les revenus fonciers. Ce sont les loyers encaissés, les dépenses mises à la charge de votre locataire et les revenus accessoires à la location qui sont pris en considération.
Vous devez payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur vos recettes locatives. Nous pouvons distinguer deux régimes fiscaux pour la taxation : le régime micro-foncier et le régime du réel.

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Le régime micro-foncier

Dans le régime micro-foncier, en déclarant les loyers hors charges encaissés dans l’année, vous obtenez un abattement de 30 % sur la somme déclarée. L’imposition se fera sur les 70 % restants. Le régime du micro-foncier est forfaitaire, il s’applique lorsque vos revenus ne sont pas supérieurs à 15 000 € par an.

Le montant après abattement est ajouté à votre revenu fiscal puis taxé dans votre tranche marginale d’imposition, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’ajoutent également les prélèvements sociaux de 17.2 %.

Le régime réel

C’est le régime qui s’impose lorsque vous percevez plus de 15 000 euros. Il permet de déduire des loyers annuels certaines charges. Nous pouvons citer les charges déductibles par exemple les dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, les dépenses de diagnostics, les provisions pour charges de copropriété, excepté les charges locatives ou dites « récupérables » les frais de gestion, frais de procédure, commissions versées pour la gestion locative, frais de gérance d’un immeuble, frais d’avocat, huissier, les primes d’assurance du bien et des loyers impayés les taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux, les intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier.

Fiscalité de la location nue : le traitement du déficit foncier

Lorsque vos charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. Vous pouvez l’imputer sur votre revenu brut global (qui comprend l’ensemble de vos revenus d’activité et de placement et constitue l’assiette imposable de votre foyer) dans une limite de 10 700 euros.

Vous pouvez reporter ce déficit foncier dans le cas où votre imposition est insuffisante. Il existe deux cas de figure :

• Le déficit foncier provient des intérêts d’emprunt ou est supérieur à 10 700 euros : vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans ;

• Le déficit foncier ne provient pas des intérêts d’emprunt ou est inférieur à 10 700 euros : il est considéré comme un déficit global et reportable sur le revenu global pendant 6 ans.

Après avoir revendu votre bien, la plus-value générée est taxée selon le régime des particuliers. Il prévoit une taxation à l’IR à 19 % et des prélèvements sociaux à 17.2 %. Le régime des plus-values des particuliers offre une exonération d’IR après 22 ans de détention de l’immeuble et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Concrètement quels sont les avantages de la location nue ?

La location nue présente de nombreux avantages comme par exemple un turn-over faible des locataires et peu de frais de fonctionnement.

 

La location nue engendre moins de frais qu’une location meublée

En effet, le fait qu’il y ait moins de frais s’explique par le fait que contrairement à une location meublée, vous n’avez pas besoin de retoucher ni de remplacer les équipements abîmés, les murs…En location vide, les locataires ne font pas appel à leur propriétaire pour le remplacement des meubles cassés ou la réparation des équipements défectueux. Vous devez moins souvent réaliser des travaux d’entretien et de rénovation.

 

La location vide est stable

De manière générale, la location meublée est jugée comme étant un logement transitoire. Effectivement, elle est souvent destinée aux étudiants ou aux jeunes actifs qui restent dans la ville que temporairement le temps de trouver un meilleur logement ailleurs. En revanche, la location vide est moins exposée au turn-over notamment lorsque les locataires sont une famille, un jeune couple ou bien encore des seniors.

Défiscalisation en location nue

Les dispositifs Loi Pinel, Loi Malraux et la L’investissement en Monuments Historiques permettent de défiscaliser en location nue grâce à une réduction d’impôt ou à la création d’un déficit foncier (reportable sur le revenu global, parfois sans limitation de montant).