Réussir son investissement locatif en LMNP ou en LMP

Investir dans l’immobilier locatif peut être très rentable, à condition de le faire dans les règles. Alors, comment réussir son investissement locatif en LMNP ou LMP ? Voici tout ce que vous devez savoir. 

Quels sont les équipements obligatoires en location meublée ?

Un bien loué meublé doit nécessairement comporter certains éléments :

• une literie avec une couette ou une couverture ;
• un système d’occultation des fenêtres pour les pièces utilisées comme chambre ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur ou, a minima, un réfrigérateur muni d’un compartiment qui permet de bénéficier d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• des couverts, des assiettes, des verres ainsi que tous les éléments nécessaires à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des chaises ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager.

Le bail en location meublée

Un bail en location meublée est établi pour une durée d’un an. S’agissant d’un étudiant, il peut être ramené à 9 mois. Il est renouvelable tacitement au moment de son échéance. Le dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer hors charges. Le préavis de départ doit être donné un mois à l’avance. À noter que le propriétaire a la possibilité de récupérer son bien dans les cas suivants :

• une vente de l’appartement : dans ce cas de figure, le locataire n’a pas de droit de préemption, à l’inverse de la location nue ;
• en cas de reprise de l’appartement, que ce soit pour lui-même, pour son conjoint ou son partenaire de PACS, ses descendants ou ascendants ou ceux du conjoint, concubin ou partenaire.

Bon à savoir : la révision du loyer intervient chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Voici un modèle de bail avec un état des lieux pour faciliter vos démarches.

Les formalités à respecter pour réussir son investissement locatif en LMNP ou en LMP

L’inscription au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i

Tout d’abord, inscrivez-vous au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce auquel le bien est rattaché. Pour cela, complétez le formulaire P0i. Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET, qui correspond à l’immatriculation de votre activité. Bon à savoir : si vous investissez en indivision, il vous faudra remplir le formulaire FCMB.

Le cas des locations saisonnières

Pour les locations saisonnières, il faudra déclarer l’activité à la Mairie du lieu où est situé le bien (article L324-4 du code du tourisme).

La fiscalité des revenus issus d’une location en LMNP et LMP

La location meublée fait partie des activités commerciales. Les revenus générés sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi qu’aux taxes suivantes :

• la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), lorsque le chiffre d’affaires excède 152 500 € ;
• la taxe foncière.

Concernant la fiscalité appliquée sur les revenus, deux régimes peuvent être choisis : le micro-BIC ou le régime réel. Si les recettes sont inférieures à 70 000 € par an, c’est le micro-BIC qui s’applique. À noter qu’il est possible de demander à être soumis au régime réel, afin de profiter notamment du principe d’amortissement.