Rénover un bien ancien pour une location meublée (Déficit Foncier et LMNP)

La location meublée est un dispositif très attractif pour qui souhaite réaliser un investissement locatif rentable sur le long terme. Mais au delà d’un investissement dans une résidence neuve, peut-on bénéficier d’avantages fiscaux en faisant de la location meublée dans l’ancien ? 

Pour faire de la location meublée dans l’ancien, il est probable que vous ayez à rénover le logement acquis. C’est à ce moment que le déficit foncier entre en compte…

Arrêtons nous sur les avantages d’un montage déficit foncier puis LMNP sur le long terme.

Déficit foncier et LMNP : un parcours gagnant sur le long terme ?

Le mécanisme du Déficit Foncier permet de défiscaliser ses revenus fonciers imposables.

Le déficit foncier peut être déduit de votre revenu global jusqu’à 10 700 €, avec un excédant reportable pendant plusieurs années. Après imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global, vous avez l’obligation de louer le bien vide durant 3 ans. 

Mais par la suite, après avoir défiscalisé vos revenus fonciers en imputant le coût des travaux, envisager de louer votre logement en meublé non professionnel peut être un bon calcul !

En effet, le statut LMNP permet d’amortir le coût de votre bien immobilier sur le long terme (entre 25 et 30 ans).

Quel mécanisme ? 

1. Le déficit foncier vous permet pour un investissement dans l’ancien d’acquérir un logement jouissant d’un emplacement de choix (de préférence dans une zone touristique ou dynamique), de le rénover et de déduire le coût de la rénovation de vos revenus fonciers. 
2. Vous pouvez donc dans un premier temps louer le bien vide et défiscaliser fortement voire neutraliser l’imposition des loyers perçus. 
3. Le statut de LMNP offre aussi l’avantage de choisir son régime fiscal (micro-BIC ou régime réel).
4. Après plusieurs années, un passage sous statut LMNP vous permettra d’optimiser la défiscalisation en amortissant cette fois ci le prix de votre bien de même que toutes vos dépenses et de continuer de toucher des loyers nets d’impôt pendant des années !

A Noter : Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit mais ils sont  eux-aussi reportables d’une année sur l’autre ! De plus, la location meublée permet le plus souvent de générer des loyers plus élevés que la location nue.

Les éléments à prendre en compte : 

• Faire attention à bien respecter les conditions de location (vide pour l’imputation du déficit foncier, à usage de résidence principale du locataire).
• Vous devrez renoncer à récupérer le bien pour un usage personnel pendant plusieurs années.  
• En LMNP, les formalités sont plus strictes : il faudra immatriculer votre activité. 
• Faites appel à un expert comptable pour déterminer la durée d’amortissement de l’immobilier et du mobilier mais aussi pour établir le bilan et le compte de résultats obligatoires.

NB: le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Puisque le mécanisme du déficit foncier est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation, notre comparateur vous permet dès maintenant de vous faire une idée des meilleurs biens éligibles à une réduction fiscale .