Renégocier son prêt immobilier

Le contexte actuel est favorable à l’investissement immobilier, notamment du fait des taux d’emprunt extrêmement bas : si vous avez réalisé une demande de financement à taux fixe il y’a plusieurs années, le taux de l’emprunt souscrit (autour de 4% en moyenne) apparaît bien supérieurs à ceux pratiqués ces derniers mois… 

Aussi, il peut s’avérer intéressant d’essayer de réaliser des économies en renégociant les termes de votre prêt immobilier. 

Dois-je vraiment renégocier mon prêt ? 

Si vous avez souscrit un prêt classique à taux fixe, vous devez rembourser à l’organisme prêteur le capital emprunté, auquel s’ajoute une part substantielle, composée des intérêts de l’emprunt. 

Cependant, selon la durée de l’emprunt, les intérêts représentent une part plus ou moins importantes de vos échéances de remboursement. De plus, les premières années, vous remboursez en majorité les intérêts du crédit : c’est pour cette raison que l’on conseille généralement d’attendre plusieurs années avant de revendre un logement acheté à crédit !

Dès lors, il est beaucoup plus intéressant de renégocier son crédit dans les premières années de remboursement : la part des intérêts dans le montant de chaque échéance est plus élevé, or c’est bien sur le taux d’intérêts que vous pourrez agir !

On considère qu’une différence d’au moins un point entre le taux de crédit souscrit et les nouveaux taux pratiqués au moment de la révision suffit à rendre l’opération de renégociation rentable. 

Les éléments à prendre en compte avant de renégocier son crédit 

Munissez-vous de votre tableau d’amortissement et étudiez bien certains points : 

• La part du capital restant à rembourser (CRD ou capital restant dû)
• Le montant de la mensualité hors assurances,
• L’écart entre le taux initial et le nouveau : il doit généralement être d’au moins 1 point.
• Le montant des intérêts de la mensualité : renégocier suffisamment tôt au cours de la durée de remboursement permet de rendre l’opération plus intéressante car la part des intérêts dans chaque mensualité est encore importante.

Auprès de qui faut-il renégocier ?

• Votre banque : 

Vous pouvez d’abord vous tourner vers votre banque ce qui aurait pour avantage de vous éviter certaines formalités. Cependant la banque d’origine est généralement moins disposée à revoir les taux de crédit à la baisse, car cela implique pour elle une perte de revenus.

• Auprès des concurrents :

Si vous choisissez de faire jouer la concurrence, vous devrez donc faire racheter votre crédit immobilier, en signant un nouveau prêt à un taux plus bas. Soignez votre profil d’emprunteur et profitez-en pour rediscuter les termes de l’assurance.  

Attention ! Changer de banque nécessite d’exposer des frais afin d’ouvrir un nouveau compte.

NB : Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pourrez parfois déduire les intérêts d’emprunt de votre revenu global imposable. La loi Pinel, Malraux et le dispositif LMNP/LMP peuvent à ce titre représenter de bons choix.