Tout savoir sur le démembrement de propriété

Nue-propriété et usufruit ?

Le démembrement de propriété se divise en deux cas précis :

• La Nue-propriété qui permet de disposer du bien
• L’usufruit qui permet de se servir du bien ou d’en percevoir les loyers

Bien que l’usufruitier conserve la jouissance des revenus, celui-ci paie charges du bien. Il doit également entretenir le bien (petits travaux par exemple), mais c’est le nu-propriétaire qui se charge des grosses réparations.

A la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien.

Le droit de Nue-Propriété et le droit d’usufruit peuvent eux-mêmes être vendus. Leurs valeurs dépendent de la durée fixe du démembrement de propriété. Pour un usufruit viager (qui prend fin à la mort de l’usufruitier), sa valeur dépend de la durée de vie de l’usufruitier, et de la valeur du bien immobilier. On applique les calculs suivant :

• 10%  à 91 ans ou plus,
• 20%  à 81 à 90 ans,
• 30%  à 71 à 80 ans,
• 40%  à 61 à 70 ans,
• 50%  à 51 à 60 ans,
• 60%  à 41 à 50 ans,
• 70%  à 31 à 40 ans,
• 80%  à 21 à 30 ans,
• 90% en dessous de 21 ans

Quand il ne s’agit pas d’un usufruit viager, d’une durée déterminée, sa valeur est fixée à 23% du bien immobilier.

Le type de démembrement de propriété le plus commun est le démembrement conventionnel. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une personne peut démembrer un bien :

– La donation de l’usufruit d’un logement possède un intérêt particulier pour les personnes redevables de l’ISF.

– Les parents peuvent céder l’usufruit à leurs enfants. Ce qui permet à ces derniers de toucher des revenus, au début de leur vie active, par exemple.

– Un investisseur peut vendre la nue-propriété d’un bien, tout en jouissant de l’usufruit. Il s’agit la vente en viager.

– Le démembrement de propriété peut être employé pour avantager un héritier. Par exemple, le propriétaire peut céder la nue-pro-propriété à son conjoint.

Un autre type de démembrement est l’usufruit légal. Il s’agit de laisser la nue-propriété aux enfants.

Quasi-usufruit

Dans le cas d’un démembrement de propriété, l’usufruitier peut utiliser le bien ou en percevoir ces revenus. Mais ce droit est plus difficile à concevoir dans le cas d’un bien consommable. Par exemple, comment jouir d’un restaurant sans consommer les plats ?

Ainsi, l’usufruitier peut disposer, comme un propriétaire, des biens immobiliers de l’usufruit dont on ne peut faire usage sans les consommer. On parle alors de quasi-usufruit Le quasi-usufruit contenir les choses suivantes :

• Fonds et autres sommes versées à la banque, compte de liquidités du PEA, livrets, PEL, CEL,
• Produits d’un fond de commerce destinées à la vente,
• Récolte d’une exploitation agricole, etc….

Le nu-propriétaire dispose alors d’une créance contre le quasi-usufruitier à la fin du démembrement.

Dans le cas d’un quasi-usufruit viager, le nu-propriétaire dispose d’un droit de créance contre la succession de l’usufruitier. Dans le cas de l’usufruit légal du conjoint survivant, les enfants récupérèrent le capital du conjoint survivant. Il existe cependant un risque : si l’usufruitier perd le capital et que ses fonds successoraux lors de sa mort sont trop faibles pour rembourser le nu-propriétaire.

Pour éviter ce genre de situation, une loi encadrant les droits de l’usufruitier peut être ajoutée, dans le testament, ou dans l’acte de donation par le propriétaire du capital. Par exemple, l’usufruit pourrait avoir seulement le droit de disposer des intérêts du capital. Cette loi pourrait également obliger le renvoi des fonds sur un compte sécurisé, comme un fond monétaire ou un compte bancaire bloqué.

Quant aux droits de succession, il s’agit du même barème que lors d’un démembrement commun et les nus-propriétaires sont dans l’obligation payer les droits de succession selon la valeur de la nue-propriété.

Néanmoins l’assurance vie est un cas à part pour les sommes versées avant 70 ans. Cette dernière, prévoyant un abattement de 152 500 euros, considère de plus, que dans le cas d’une loi lors d’un bien démembré, l’usufruitier est le seul bénéficiaire puisqu’il perçoit la totalité de la somme. Il est donc le seul à être taxé. Il s’agit donc d’un véritable avantage fiscal, sachant que la loi TEPA a exonéré le conjoint de droit de succession, et qu’il suffit alors à l’assuré de céder l’usufruit de son au conjoint et la nue-propriété aux enfants pour céder une somme de droit de succession.

 

 

Quel est donc l’intérêt d’un démembrement ?

Pour résumer, le démembrement de propriété permet de céder ses biens et protège le conjoint survivant.

Lors de la succession, l’usufruit et la nue-propriété se regroupent pour former une nouvelle fois une pleine propriété, sans s’acquitter des droits de succession.

En démembrant un bien, les parents peuvent léguer la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant la jouissance de ce bien immobilier. Ce principe permet donc d’anticiper la succession tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. La succession ne se fait que sur la nue-propriété, sa valeur ne correspond donc qu’à une petite partie de la valeur du bien. Au décès des parents, les enfants deviennent entièrement propriétaires en étant exonérés des droits de succession.

Pendant la durée fixe du démembrement, les parents continuent à jouir du logement, pour l’habiter ou le mettre en location, alors que les enfants n’assurent ni les travaux ou les frais, qui sont payés par les usufruitiers.

Donc, un démembrement de propriété présente de nombreux avantages :

• protection du conjoint survivant, exonéré de l’imposition fiscale ;
• protection du conjoint survivant sans pour autant négliger les héritiers ;
• extinction de l’usufruit et remise en place de la pleine propriété non rattachée aux droits de succession.

Voici donc ce qu’est un démembrement de propriété. Pour plus de détails sur les investissements en nue-propriété, retrouvez notre page dédiée, ou encore nos autres articles de blog.