Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’immobilier ?

La Loi Pinel

Comme une grande partie des dispositifs fiscaux, la Loi Pinel tire son nom de l’ex ministre du logement, Sylvia Pinel, sous le gouvernement du Président François Hollande. Fondée lors du plan de relance de 2015, la Loi Pinel a commencé le 1er septembre 2014 et est à ce jour prolongée au moins jusqu’en 2024 pour prendre le nom de « Pinel + ».

Déjà connu et reconnu par beaucoup de ménages français, la Loi Pinel Pinel vise les personnes qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans des zones dites « tendues » où la demande locative au titre de la résidence principale est forte. Cependant, afin d’avoir une vision d’ensemble, nous vous invitons en outre à vous renseigner sur l’investissement dans l’ancien.

Pour revenir sur le sujet du dispositif Pinel, en contrepartie de cet investissement dans le neuf, le particulier se voit octroyer une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien dans la limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros du mètre carré. Au global la réduction peut s’étendre de 12 % pour un engagement de location de 6 ans à 18 % pour 9 ans voire 21 % pour 12 ans. Pour faire simple, une réduction de 2 % du montant du bien de la 1ère à la 9ème année et 1 % du prix du bien de la 10ème à la 12ème année. Soit une réduction d’impôt maximum accordée à un particulier de 63 000 euros.

 

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Le dispositif Censi-Bouvard

Le but de cet investissement consiste en l’acquisition d’un logement dans une résidence gérée de type tourisme, affaires, seniors, étudiante etc. Le cadre de cet investissement diffère totalement d’un investissement locatif classique car votre bien est exploité par un professionnel du secteur avec lequel vous signez un bail commercial. À ce sujet, cet investissement vous permet de profiter d’une réduction d’impôts égale à 11 % de la valeur d’achat dans la limite de 300 000 euros par an et étalée sur 9 ans.

À la différence des deux précédentes lois fiscales évoquées, le dispositif Censi-Bouvard impose à son propriétaire de meubler le logement en fonction des conditions exigées dans le bail.

Un point de vigilance très important est à apporter sur ce type d’investissement, le montant des recettes ne doit pas être supérieur à 23 000 euros par an ou constituer plus de 50 % des revenus de l’investisseur pour ne pas basculer dans le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

En revanche, l’investisseur est libre de choisir l’emplacement de son investissement et aucun plafond de loyers ou de ressources ne sont imposés dans ce dispositif ce qui ouvre davantage de possibilités pour le choix de votre investissement.

Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d’impôt Censi-Bouvard 2020, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l’impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

 

 

Le déficit foncier

Le dispositif du déficit foncier vise aussi à réaliser des travaux dans un bien. A fortiori, ces travaux d’entretien et d’amélioration peuvent être déduits des loyers perçus. Le fonctionnement reste relativement simple : dans le cas où le montant total des travaux réalisés sur le bien en question est supérieur aux loyers alors l’excédent est déductible du revenu brut global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. À juste titre, si ce montant est en outre supérieur à 10 700 euros, le reliquat est placé dans une « cagnotte » et reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Bonne nouvelle, cet avantage fiscal n’entre en aucun cas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Afin d’être en mesure de bénéficier de ce mécanisme, le propriétaire bailleur doit opter pour le régime réel lors de sa déclaration d’impôts (Cerfa 2044). De manière générale, au-dessus de 15 000 euros de revenus fonciers, le régime réel s’applique d’office. En revanche, il existe une autre option qui est le microfoncier offrant un abattement forfaitaire de 30 %, il faut donc bien vérifier que le montant de vos charges dépasse bien 30 % pour que le mécanisme du déficit foncier soit pertinent. Cette possibilité de diminution de l’assiette fiscale n’est pas une loi mais plutôt une astuce fiscale qu’il est nécessaire de maîtriser lors d’un projet d’investissement dans un bien ancien. D’une part, le déficit foncier ne concerne que les immeubles à usage d’habitation ; il n’est pas utile d’espérer profiter du dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux. Par ailleurs, la location du bien doit être continue et effective durant trois ans au minimum.

Parallèlement, les travaux relatifs à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement ne sont pas éligibles au mécanisme de déduction fiscale.

 

La loi Malraux

La Loi Malraux fait partie de l’une des plus anciennes lois de défiscalisation immobilière française. Effectivement, à l’approche de son 60ème anniversaire, la très connue loi Malraux consiste à réaliser un investissement locatif dans un bien immobilier de caractère se trouvant dans un cœur de ville historique pour profiter d’une forte réduction d’impôt allant de 22 et 30 % du montant des travaux réalisés en fonction de la zone géographique de l’investissement. Cerise sur le gâteau ou pompon sur la Garonne, l’avantage fiscal échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an !

Le dispositif Malraux ouvre droit une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration déterminée à :

• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (anciens secteurs sauvegardés).
• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP. Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Destinés à rénover entièrement des logements privés ainsi que les parties communes de l’immeuble, les travaux et la qualité du bâti doivent être rigoureusement encadrés par un Architecte des Bâtiments de France pour que l’investisseur puisse bénéficier de sa réduction d’impôt. Le montant des travaux ouvrant droit à réduction est plafonné à 100 000 € par an avec la possibilité de l’étaler sur 4 années consécutives (Soit 400 000 € maximum).

À la suite des travaux, le propriétaire bailleur doit veiller à respecter plusieurs conditions : le logement doit être destiné à l’usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans minimum, les loyers et les revenus du locataire doivent être plafonnés, le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux du bien.

 

Loi Monuments historiques

Sans aucun doute le dispositif fiscal le plus puissant des dispositifs actuels. La loi fiscale régissant les Monuments Historiques est destiné généralement aux ménages ayant les plus fortes Tranches Marginales d’Imposition (41 à 45 %). En effet, l’investissement consiste à investir dans un bien immobilier classé dans la liste des Monuments Historiques français pour le louer par la suite. En contrepartie, l’État autorise l’investisseur à déduire la totalité des charges et des travaux de restauration des revenus fonciers puis l’excédent de son revenu brut global sans aucune limitation ou plafond.

Le propriétaire de l’investissement va ainsi être en capacité de déduire fortement son imposition immédiatement en s’engageant à louer le bien pendant une durée de 3 ans et en détenir la propriété pendant 15 ans.

Et puisqu’il s’agit de monuments classés, l’investisseur a la possibilité d’obtenir l’agrément du Ministère de la Culture pour ouvrir le bien aux visiteurs un certain nombre de jours par an ce qui procure à l’investisseur une exonération supplémentaire sur les droits de succession.