Lors d’un investissement sous la loi Pinel, le logement doit répondre à plusieurs critères imposés : l’appartement doit être neuf, avec un emplacement en zone tendue comme définie par la loi, les locataires devront respecter un plafond de ressources et le propriétaire un plafond de loyer, la location devra également être vide. Enfin, pour obtenir sa défiscalisation l’investisseur doit s’engager à louer son bien sur 6, 9 ou 12 ans.
Lors d’un investissement sous la loi Pinel, la surface annoncée du bien correspond à la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m2 maximum pris en compte.
Cette notion est importante pour définir le loyer : en effet le loyer par m2 doit respecter certains plafonds par zone comme ci-dessous:
| Zones | A Bis | A | B1 |
| Prix / m2 | 17,43€ | 12,95€ | 10,44€ |
Quelles sont les surfaces annexes qui rentrent dans le calcul Pinel alors ?
Qu’est-ce-qu’une surface annexe ?
On entend par surface annexe toute pièce ayant au minimum 1m80 de hauteur sous plafond (comme pour toute surface habitable) qui complète le confort du logement sans pour autant être absolument nécessaire. Les annexes doivent être à l’usage exclusif du locataire.
Cela peut être une véranda, un balcon, une terrasse, une cave, un grenier, un cellier, un sous-sol, une buanderie, un jardin etc….
Lorsque l’on calcul la surface utile de son bien, toutes les surfaces annexes peuvent être prises en compte, conformément à la réglementation actuelle.
Cependant la loi Pinel ne prend en compte que certaines annexes spécifiques
D’après le bulletin officiel des finances publiques (BOI-IR-RICI-230-20-20) la loi Pinel restreint la liste de surfaces annexes considérées dans le cadre du dispositif.
Voici les annexes exclues ou dont la prise en compte est limitée par le dispositif :
- Les Jardins
Ils ne sont pas considérés comme des surfaces annexes et n’ont donc aucun impact sur le calcul de la surface et le montant du loyer correspondant.
- Les Garages
Pour un appartement, le garage n’est pas considéré comme une surface d’habitation annexe car réservé au véhicule et n’est pas pris en compte pour le calcul de la surface.
Dans le cas d’une maison individuelle en location sous la loi Pinel la question du garage qui bien souvent ne sert pas qu’au stationnement, a été traitée comme suit :
– Dans le cas d’un espace inférieur ou égal à 12m2, il n’est pas considéré comme une annexe.
– Dans le cas où l’espace est supérieur à 12 m2, il faudra retrancher 12m2 de la surface totale du garage, le résultat correspondra à la surface retenue. Les 12m2 représentent en fait la place dédiée au véhicule.
- Les places de stationnement
De même que pour les jardins, les places de parking ne sont pas prises en compte en tant qu’annexe. Il est par contre possible de rédiger un deuxième bail distinct juste au titre de la place de stationnement, hors dispositif Pinel.
- Les Terrasses
Les terrasses en rez-de-jardin ne sont pas comprises comme surface annexes par la loi Pinel.
En revanche, si il s’agit d’une terrasse en étage accessible (ou toit-terrasse), ou bien d’une terrasse aménagée sur un ouvrage enterré ou semi-enterré et dans la limite de 9m2, alors elle peut être prise en compte dans le calcul de la surface.
Exemples de calcul de la surface prise en compte :
- Vous avez un appartement de 55m2 qui dispose d’un balcon de 6m2. La surface calculée est donc de 55m2 + 3m2 = 58m2
- Vous avez une maison de 150m2 avec un sous-sol de 20m2. La surface calculée est est donc de 150m2 + 8m2 = 158m2. La surface prise en compte pour les annexes est limitée à 8m2 (or 20m2/2 = 10m2 > 8m2)
Le calcul de la surface utile est extrêmement important pour définir le montant du loyer tout en respectant les plafonds. Une fois la surface utile définie, encore faut-il respecter les plafonds par mètre carré et par zone et se renseigner sur le coefficient multiplicateur en cas d’augmentation.
Une simple erreur et vous pourriez perdre vos avantages fiscaux en cas de contrôle.