Le statut LMNP et le statut LMP

Vous êtes catégorisé par le fisc dans la catégorie LMNP ou LMP en fonction du seuil des 23 000€ de revenus issus de votre activité de location meublée couplé à vos revenus fiscaux. Dans le cas où les recettes issues de votre activité meublée sont inférieures à 23 000 € et que le montant annuel de ces recettes est inférieur aux revenus et salaires annuels du foyer fiscal, vous serez en LMNP. Dans le cas contraire, lorsque vos recettes sont supérieures à 23 000 € et que le montant annuel de ces recettes est plus élevé que les revenus et salaires du foyer fiscal, vous basculerez dans la catégorie LMP. Ce sont les loyers et les charges qui sont incluses dans les recettes en provenance de votre activité meublée.

Plus-values à la revente sous le régime LMNP

Vous appartenez au régime de la plus-value immobilière des particuliers dans le cas du LMNP.

Afin de calculer la plus-value au moment de la la revente de votre bien loué en LMNP, il convient de calculer la différence entre le prix de vente diminué des frais de ventes et le prix d’achat du bien augmenté des frais d’acquisitions :

Le prix de vente va être diminué des frais suivants :

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Des frais d’agence
Du coût des diagnostics et des services de professionnels auxquels vous devez faire appel pour pouvoir vendre le bien (géomètre, etc.)
Des frais associés à la publication du bien sur les portails internet, petites annonces, etc.

Le prix d’achat du bien va être augmenté des frais d’acquisitions suivants :

Les frais notaire (soit au taux forfaitaire de 7,5%, soit aux frais réels)
Les frais d’agence
Les charges et indemnités versées au vendeur
Les travaux (soit aux frais réels, soit au taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans)

Découvrez l’ensemble de nos biens en LMNP/LMP.

Imposition des plus-values à la revente LMNP

La taxation de la plus-value imposable à la revente s’élève à 19%. Également, il y a les prélèvement sociaux au taux de 17,20 % y compris pour les non-résidents soit un total de 36,2 %.

Plusieurs bonnes nouvelles permettent de diminuer voire d’annuler l’imposition sur la plus-value au moment de la revente.

Tout d’abord, il est à savoir que les amortissements réalisés pendant l’exploitation en location LMNP du bien ne sont pas inclus dans le calcul de la plus-value immobilière, ce qui n’est pas le cas pour le LMP.

Également, le régime de la plus-value des particuliers est particulièrement avantageux car il prévoit des abattements en fonction de la durée de détention de votre bien. De ce fait, vous obtiendrez d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention et vous serez exonéré des prélèvements sociaux lorsque vous êtes propriétaire du bien depuis 30 ans.

Le calcul de l’exonération se conforme à un abattement annuel :

Pour l’impôt sur la plus-value :

6% pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e année
4 % à partir de 22 ans de détention

Pour les prélèvements sociaux :

1,65% pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e année
1,60% pour la 22e année de détention
9% pour chaque année après la 22e année

Donc si vous revendez votre bien après dix années de détention vous paierez :

13,3% d’impôt sur la plus-value (19% moins 30% lié à l’abattement des années 6 à 10)
15,78% de prélèvements sociaux (17,2% moins 8,25% lié à l’abattement des années 6 à 10)

Autres Conditions d’exonération

Vous pouvez bénéficier à l’exonération de la plus-value LMNP dans les situations suivantes :

Revente de votre ancienne résidence principale en France dans l’année suivant votre départ de France
En cas de première cession d’un logement, autre votre résidence principale, à condition que vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et que vous utilisiez les fonds générés par cette cession pour l’acquisition ou la construction de votre résidence principale (sous 24 mois)
Cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000€ en pleine propriété
Retraités ou invalides sous conditions de revenus et pour les personnes en maison de retraite
Immeuble sinistré
Expropriation

Plus-values à la revente sous le régime LMP

Si lors de la revente de votre bien, vous êtes statué sous le régime du loueur en meublé professionnel, c’est le régime de la plus-value des professionnels qui entre en jeu selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.

Il existe deux régimes de plus-values :

Les plus-values à court terme font référence aux amortissements réalisés sur un bien détenu depuis au moins 2 ans. Elles sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition du foyer auquel s’ajoute des cotisation sociales (cotisation Sécurité sociale des indépendants). Dans le cas où vous n’adhérez pas à un Centre de Gestion Agréé, elles sont majorées de 20%.
Les plus-values à long terme sont tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un immeuble détenu depuis plus de deux ans. Le taux d’imposition pratiqué, appelé aussi Flat Tax, est de 30%.

Conditions d’exonération

Dans le cas des plus-values à court terme et à long terme, une exonération d’impôt sur le revenu est possible. Effectivement, si vous exercez votre activité de LMP depuis une durée supérieure à 5 ans de manière continue ou discontinue, vous pouvez jouir d’une exonération de la plus-value professionnelle.
Si votre chiffre d’affaire est inférieure à 90 000 €, il est à noter que l’exonération sera totale si votre chiffre d’affaire est inférieur à 90 000€. L’exonération sera partielle si votre chiffre d’affaires est situé entre 90 000€ et 126 000€ depuis au moins 2 ans.
Les seuils fixés sont supérieurs pour les activités de location meublée de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme.

Quelle imposition sur les plus-values à la revente LMNP et LMP ?