Quel amortissement sur un LMNP et sur un LMP ?

Les statuts de LMNP et LMP permettent de bénéficier d’un amortissement linéaire sur l’achat d’un bien immobilier. Alors, quel amortissement sur un LMNP et sur un LMP ?

L’amortissement en LMNP

L’amortissement d’un investissement est l’étalement de son prix sur la durée d’utilisation du bien. Il s’agit d’une charge fiscale qui s’ajoute à d’autres charges et qui offre la possibilité de réduire voire même d’annuler l’imposition.

Dans le cas d’une location meublée, les autres charges sont :

• la valeur hors taxe de l’immobilier et du mobilier ;
• les frais d’acte ;
• les frais d’agence.

L’amortissement est donc linéaire :

• de 5 à 10 ans pour les meubles (10 à 20 % par an) ;
• de 25 à 40 ans en ce qui concerne l’immobilier et les frais d’acte (2,5 % à 4 % par an).

Les charges inhérentes à l’investissement sont déductibles. À cela, il convient d’ajouter : 

• les intérêts liés à l’emprunt ;
• les primes d’assurance ;
• l’impôt foncier ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de cabinet comptable ;
• les frais kilométriques qui correspondent aux trajets pour aller visiter le bien et pour participer aux assemblées générales.

Dans le cas où le résultat comptable est déficitaire, la part qui incombe à l’amortissement est déductible des autres revenus BIC, par exemple une autre location en LMNP, ou reportable sur les bénéfices réalisés dans le futur et sans contrainte de temps.

L’amortissement en LMP

En LMP, il est possible de déduire les charges qui sont liées à l’investissement du revenu global. C’est là un des grands avantages du LMP, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt potentiellement très élevée.

La défiscalisation en LMP offre la possibilité d’inclure les amortissements de la valeur du logement comme suit :

• de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements et de 20 à 40 ans pour l’immobilier ;
• le déficit ne peut pas être accru par l’amortissement : il ne peut être considéré que pour réduire le bénéfice ou l’annuler ;
• la part excédentaire de l’amortissement est reportable sur un éventuel bénéfice futur, ce sans contrainte de temps.

Concrètement, cela veut dire que :

• au cours des premières années, les charges seront plus élevées que les loyers et créeront du déficit ;
• les premières années, le remboursement est concentré sur les intérêts, ce qui a pour conséquences de creuser le déficit et de ce fait la réduction d’impôt ;
• au bout de quelques années, lorsque les intérêts diminueront, les charges déductibles vont elles aussi s’amoindrir et le bénéfice commencera à exister.