Que choisir pour son 1er investissement locatif ?

L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine et de préparer l’avenir. Finaliser son premier investissement dans un bien qu’on mettra en location demande de bien préparer son projet en amont : quels sont vos projets ? Vos objectifs financiers ou vos contraintes ?  

Réussi, le 1er investissement locatif permettra de faire fructifier son argent et constituera une base patrimoniale solide pour de futurs autres achats.

Définir son projet 

La première étape pour réussir votre investissement locatif est sans doute la définition précise de vos objectifs. 

Quels sont vos buts en investissant dans un bien immobilier ? S’agit-il de générer une rente solide pour préparer l’avenir et votre retraite, récupérer le bien après un certain temps pour l’habiter ? Ou bien encore avez-vous l’intention de réaliser des travaux de rénovation, d’améliorer la qualité du bien afin de réaliser une plus value à la revente ? 

Une fois vos objectifs définis, il faudra raisonner en termes de possibilités : le meilleur mode d’investissement dans l’immobilier sera amené à varier en fonction de votre situation financière, de l’évolution projetée de votre situation professionnelle, voire même de votre fiscalité…

Trouver le meilleur bien pour son projet 

• Choisissez avec soin l’emplacement de votre futur bien à louer : si vous souhaitez diminuer les risques et le louer plus facilement, optez pour une métropole ou une ville étudiante. Un logement situé en périphérie sera certes moins cher à l’achat mais il faudra se pencher sur l’attractivité réelle de la zone dans laquelle il s’inscrit, ainsi que sur la proximité des transports et des commodités. 
• Ensuite, réfléchissez au type de bien qui vous intéresse: souhaitez vous acheter dans le neuf, où vous pourrez bénéficier de réductions fiscales sur le long terme sous le régime de la loi Pinel, ou bien dans l’ancien et éventuellement réaliser des travaux (dans ce cas intéressez vous au dispositif Malraux ainsi qu’au mécanisme du déficit foncier) ? 

Le choix entre ancien et neuf peut être un casse-tête pour un novice, mais il sera déterminant quant aux étapes à suivre pour réaliser votre projet (cf notre article « Investissement immobilier : Ancien ou Neuf ? »).

• Quelle dimension donnerez-vous à votre investissement : petite ou grande surface ? 
• Selon le type de bien et la fiscalité choisie, il sera plus ou moins intéressant d’opter pour une location vide ou meublée : là encore, à vous d’arbitrer !

NB : N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aiguiller ou à utiliser un comparateur en ligne afin d’ajuster votre recherche. 

Quelques pistes privilégiées par les néo-investisseurs

• Les parkings : un ticket d’entrée très faible

Avec un coût d’acquisition et d’entretien faible, investir dans une place de parking peut-être une manière de commencer à générer un complément de revenu régulier avec un budget réduit. 

Comptez environ 15 000 en province et 30 000 euros à Paris, pour des loyers allant respectivement de 50 à 130 euros et de 100 à 250 euros dans la capitale. Deux avantages majeurs donc : une bonne rentabilité (entre 5 et 10%) et une revente facile du fait du manque de stationnement dans les villes.

• Les petites surfaces dans l’ancien

Leur coût d’acquisition est inférieur à celui du neuf et la rentabilité se situe entre 3 et 4 %. 

Le turn-over est plus élevé mais acheter un studio ou un deux-pièces  bien situé à rénover vous assurera une revente facile avec des perspectives de plus-value.

• Les biens neufs éligibles à une défiscalisation en Loi Pinel : pour réduire ses impôts sans l’inconvénient des travaux !

Si son rendement locatif est souvent inférieur à celui de l’ancien du fait du plafonnement des loyers dans le cadre de la défiscalisation, il faut garder à l’esprit qu’un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel ouvre droit à des avantages fiscaux sur le long terme : la réduction d’impôt est de 12 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ans, de 18 % s’il s’engage à le louer pendant 9 ans et de 21 % pendant 12 ans, avec un plafonds d’ investissement de 300 000 euros.

Quel que soit votre profil, vous pouvez utiliser le comparateur Gridky afin de trouver le meilleur bien éligible au dispositif choisi, et adapté à votre projet !