Que choisir entre régime réel ou régime simplifié pour la location LMNP ou LMP ?

Déclarer ses revenus est grandement simplifié par les déclarations de revenus pré-remplies. Cela permet de vérifier et de valider facilement les informations présentes. Néanmoins, tout n’est pas renseigné automatiquement et le contribuable doit notamment indiquer lui-même ses revenus fonciers. Pour cela, il existe des régimes : le régime réel et le régime simplifié micro-foncier. Alors, que choisir entre régime réel ou régime simplifié pour la location en LMNP ou LMP ?

Le régime réel pour la location LMNP ou LMP

Le régime réel s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an. Si vos revenus sont inférieurs à ce palier, vous pouvez néanmoins demander à y être assujetti. Pour cela, il faut préciser sur le formulaire 2044 le revenu net perçu, qui correspond au revenu brut auquel il convient de soustraire les différentes charges : impôt foncier, travaux, assurance, intérêts d’emprunt, etc. Dans le cas où un déficit subsiste, il est possible de reporter le solde sur les années suivantes ou de le déduire des revenus globaux du ménage, exception faite toutefois des intérêts d’emprunt.

Bon à savoir : le choix du régime réel vaut pour une durée incompressible de 3 ans. Avant de vous décider, réfléchissez bien et prenez le temps d’évaluer vos charges pour les 3 années à venir.

Le régime simplifié ou régime micro-foncier en LMNP ou LMP

Le régime simplifié ou régime micro-foncier concerne les contribuables dont les revenus fonciers tirés de locations de logements non meublés n’excèdent pas 15 000 € par an hors charges et hors taxes dans le cas où les loyers sont soumis à la TVA. Attention toutefois : le micro-foncier n’est pas compatible avec certains dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Pour déclarer le régime micro-foncier, il convient de remplir la case qui correspond dans votre déclaration simplifiée (case 4BE). L’abattement sera alors de 30 % pour les frais. Autrement dit, la taxation sera effectuée sur seulement 70 % de vos revenus. Si vous le souhaitez, vous pouvez demander à opter pour le régime réel.

La taxation du solde au barème

Que vous choisissiez le régime réel ou le régime simplifié, vous devrez dans tous les cas ajouter votre revenu foncier à votre déclaration de revenus. Le solde est soumis à l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche marginale (14 %, 30 %, 41 % ou 45 %) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 15 %.