Présentation du dispositif fiscal LMNP LMP

Louer un ou plusieurs biens sous le statut LMNP ou LMP est une activité qui possède de nombreuses spécificités, notamment en matière de fiscalité. Présentation du dispositif fiscal en LMNP et LMP.

L’impôt sur le revenu au centre du dispositif fiscal en LMNP et LMP

À l’inverse des locations nues, qui relèvent des revenus fonciers, les revenus qui proviennent de locations meublées en LMNP ou LMP doivent être déclarés sous l’un ou l’autre des régimes suivants, déterminé en fonction de la structure juridique privilégiée par l’investisseur :

• impôt sur le revenu en ce qui concerne les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• l’impôt sur les sociétés en micro-entreprise, lorsque le chiffre d’affaires hors taxes n’excède pas 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour ceux non classés.

S’agissant d’une activité professionnelle relevant du régime réel d’imposition (exception faite pour la micro-entreprise), différentes charges peuvent être déduites du résultat fiscal :

• les frais de notaire et les frais de constitution de société ;
• les frais d’entretien et de réparation :
• les taxes locales ;
• les frais de gestion et d’assurances ;
• les intérêts d’emprunt ;
• l’amortissement du mobilier ainsi que des améliorations apportées.

À noter que le loueur en meublé peut réaliser l’amortissement des locaux. Le coût d’achat du bien ne constitue pas une charge qu’il est possible de déduire, mais il peut être amorti selon la durée effective de détention. Par exemple, si cette dernière est évaluée à 50 ans, 2 % du prix du logement peut être déduit durant cette période chaque année.

L’imputation des déficits

Il est possible de déduire les déficits éventuels du revenu global, et ce sans être contraint par un certain montant. Les déficits créés suite à des charges engagées en amont de la location sont déductibles par tiers sur le revenu issu des 3 premières années de location. C’est notamment le cas lorsqu’une personne passe sous le statut LMP l’année où l’immeuble est livré.

L’exonération des plus-values de cession

L’exonération des plus-values de cession est totale lorsque les recettes issues de la location n’excèdent pas 90 000 € HT lors des 2 années civiles qui précèdent et que l’activité a débuté depuis 5 ans minimum. L’exonération est partielle dès lors que les recettes se situent entre 90 000 et 126 000 € HT.