Pour réaliser un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, l’acquéreur est libre du choix du mode de financement. En fonction de son profil, il est donc possible d’utiliser ses apports personnels (épargne ou placements par exemple) ou bien de requérir, comme une grande majorité d’acquéreurs, à l’emprunt auprès d’une banque.
Cette option est en fait très intéressante pour les investisseurs d’un point de vue financier.
Focus sur l’investissement sans apport :
Un taux de rendement supérieur aux intérêts de crédits
Premier point important lié à la conjoncture économique : des taux d’emprunt immobilier historiquement bas.
D’après les calculs de Meilleurtaux, repris par l’édition du journal Le Monde le 10 février 2021 :
« (…) 85 % des barèmes de taux pratiqués par les banques se situent sous 1,50 % en février 2021, contre seulement 50 % en septembre 2020. Et près de 70 % des taux affichés par les prêteurs sont inférieurs à 1,30 %. »
Le rendement de l’investissement Pinel sera largement supérieur au coût réel de l’emprunt nécessaire pour le financer.
L’effet de levier : une aubaine pour l’investisseur
L’effet de levier consiste à s’endetter à court-terme pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc augmenter son capital à long-terme.
En immobilier, si le coût d’emprunt est plus faible que le rendement donné par votre investissement, vous bénéficiez d’un revenu et de la construction d’un patrimoine, le tout avec un faible effort de financement.
- Dans le cas d’un investissement en Loi Pinel, le propriétaire loue son bien à un locataire qui lui verse des loyers.
- Il doit ensuite déclarer les loyers perçus comme des revenus fonciers imposables.
- Toutes les charges supportées par le bailleur (telles que la taxe foncière, les travaux ou rénovations, etc) sont déduites des loyers afin de déterminer le bénéfice foncier. Le propriétaire qui a acheté son bien par l’intermédiaire d’un emprunt peut déduire les intérêts de ce dernier des loyers perçus, comme une charge quelconque.
Résultat : le bénéfice foncier est encore diminué et mécaniquement, l’impôt correspondant l’est aussi !
Exemple de calcul de l’investissement en Pinel
Vous achetez un studio neuf de 30 m² pour 150 000€ au centre-ville de Toulouse, que vous louez à un étudiant pour un loyer d’un montant de 350€.
Ce loyer couvre à lui seul le remboursement de plus de la moitié de vos mensualités bancaires.
Vous avez choisi une période d’engagement Pinel de 9 ans.
- L’achat en Pinel vous permet une économie fiscale de 13.500€, soit 1.500€ par an.
- Le remboursement du prêt étant de 550€ par mois, le ménage n’a qu’à investir 75€ par mois pour réussir son investissement locatif sans apport (550 – 350 – (1.500/12) = 75€).
NB : Les avantages fiscaux propres au dispositif Pinel sont intégrés par les banques dans le calcul du « reste à vivre”, ce qui joue en la faveur de l’investisseur.
La réduction d’impôts étant l’un des objectifs principals de l’investissement sous le régime de la loi Pinel, acheter un bien en Pinel à crédit permet de profiter d’un avantage fiscal supplémentaire.