Le démembrement de propriété sur un bien immobilier résulte souvent d’une donation avec conservation de l’usufruit par les parents ou bien d’une mise en gestion de l’usufruit auprès d’un prestataire (Usufruit Locatif Social par exemple). Le bien peut toutefois être vendu pendant la durée du démembrement : il suffit pour cela qu’usufruitiers et nus propriétaires s’accordent de façon unanime à ce sujet.
CONSTITUEZ-VOUS UN PATRIMOINE POUR UNE FRACTION DE SA VALEUR
En savoir plus sur l'investissement en nue propriétéAucune partie ne peut forcer l’autre à vendre, et ainsi l’opération n’a de particulier que les modalités de répartition du prix de vente.
Quelle répartition entre usufruitier et nu propriétaire ?
D’après l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI), l’usufruitier et nu propriétaire se partagent le prix de vente en fonction d’une grille de répartition pré-établie, connue du notaire, et qui est fonction de l’âge de l’usufruitier :
La répartition est en fait libre
Dans les faits, l’usufruitier et le nu propriétaire peuvent convenir d’une répartition différente sans utiliser le barème proposé par le CGI, afin de se rapprocher encore davantage de la valeur réelle de leurs droits respectifs.
Il s’agira donc de négocier entre eux la répartition du prix au moment où ils se décident à mettre en vente le bien.
Pour connaître la valeur de leur part et l’estimer au mieux, les deux parties doivent prendre en considération :
- les caractéristiques propres au bien et qui influent sur son prix,
- les projections d’évolution des prix sur le secteur et de l’attractivité de l’emplacement du bien.
Cela doit donc être réfléchi en amont afin d’éviter tout litige. N’hésitez pas pour cela à faire appel à un expert afin d’être bien sûr de votre estimation !
Si le but du démembrement est pour vous de réaliser un investissement sans vous embarasser de la gestion du bien et sans accroître votre imposition, il est intéressant de se pencher sur notre rubrique Nue Propriété.
A noter : Vous pouvez cumuler réductions fiscales et avantages du démembrement !
Par exemple en investissant dans un bien éligible au dispositif Loi Pinel : dans ce cas précis, vous pourrez tout à fait céder la nue propriété du bien à vos héritiers (cf notre article« Peut-on investir en Pinel à 60 ans? ») et continuer de percevoir les loyers (réserve de l’usufruit).
Si cela vous intéresse, trouvez le bien éligible correspondant à votre projet dans notre comparateur.