Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la loi Pinel n’est pas réservée aux seuls logements neufs.
En effet, face à la vétusté du parc immobilier français, l’Etat a décidé de proposer des avantages fiscaux aux futurs investisseurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de promoteurs.
Depuis le 1er Janvier 2019, certains logements anciens sont ainsi éligibles au dispositif Pinel Ancien, qui a été renouvelé en 2020 pour une durée de 4 ans dans certaines zones.
Tous les investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif Pinel Ancien doivent toutefois respecter un certain nombre de conditions pour espérer une défiscalisation de l’opération.
Loi Pinel Ancien : les conditions d’accès
- Investir dans une zone éligible : l’avantage fiscal Pinel Ancien est uniquement valable jusqu’au 31 décembre 2024 pour les zones Abis, A et B1 du dispositif (nouveauté relative au zonage Pinel 2021).
Selon la zone de localisation du bien, il peut également être intéressant de vérifier s’il ouvre droit à d’autres dispositifs fiscaux relatifs à la sauvegarde du patrimoine tels que la loi Malraux ou le dispositif Monuments Historiques.
- Effectuer des travaux de rénovation : pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur doit réaliser des travaux de rénovation pour un montant minimum égal à 25% du montant total de l’acquisition, et respecter des conditions de performance énergétique.
Les logements anciens ou jugés en état de délabrement, de même que les locaux commerciaux ou industriels qui doivent être modifiés pour devenir habitables sont les deux types de biens éligibles au dispositif.
Un état descriptif du logement avant et après travaux doit être rempli par un expert indépendant.
Dans ce cadre, le label Haute Performance Energétique 2009 ou BBC rénovation 2009 constituent le critère par excellence pour vérifier la bonne réhabilitation du bien : les travaux seront en effet vérifiés par un contrôleur technique.
NB : Attention ! Toutes les factures doivent être conservées en cas de contrôle fiscal. De plus, les dépenses sont plafonnées à 300 000 euros, montant maximum éligible à déduction.
- S’engager à louer le bien : le propriétaire s’engage à louer le bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans à usage de résidence principale et respecter les plafonds de loyer établis pour la zone en tension locative dans laquelle il achète (17,43€/m2/mois à Paris par exemple). Les ressources des locataires sont elles aussi plafonnées selon la zone.
NB : Contrairement au dispositif Duflot, avec l’investissement locatif via Pinel, vous pouvez louer le logement à un membre de votre famille qui ne fait partie de votre foyer fiscal.
Des avantages presque identiques au dispositif Pinel Neuf
L’acquéreur d’un logement ancien à rénover et qu’il destine à la location bénéficiera donc des mêmes avantages fiscaux que dans le cadre de la loi Pinel classique :
- Une réduction d’impôt de 12% du montant de l’investissement si le propriétaire s’engage à louer le bien pendant 6 ans
- Une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement si le propriétaire s’engage à louer le bien pendant 9 ans
- Une réduction d’impôt de 21% du montant de l’investissement si le propriétaire s’engage à louer le bien pendant 12 ans
En clair : la défiscalisation maximum offerte par la loi Pinel Ancien atteindra 36.000 € sur six ans, 54.000 € sur neuf ans ou bien 63.000 € sur douze ans.
NB : Contrairement au Pinel neuf, la loi Pinel Ancien n’ouvre pas droit à une réduction de taxe foncière ni de frais de notaire (concerne uniquement les logements neufs).