Lors d’un investissement en loi Pinel, le propriétaire s’engage à louer en location nue au moins 6 ans son bien à une personne physique au titre de sa résidence principale. Pas de possibilité de profiter de l’avantage de la location meublée pendant la durée du Pinel ou de pratiquer de la location saisonnière. Il s’agit donc d’établir un bail d’habitation traditionnel et respectant les formalités habituelles pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal.
Qu’est-ce qu’un bail de location ?
Un bail de location est le contrat par lequel un propriétaire devient bailleur en louant son logement à un locataire.
Le bail comprend une description complète du logement et définit le montant du loyer, des charges, la durée de la location.
Pour le propriétaire, le bail protège son logement et ses revenus en cas de litige car il vient préciser de façon claire les modalités de paiement du loyer, les cautions et clauses de solidarités entre plusieurs locataires par exemple.
Il existe différents modes de mise en location et donc différents types de bail : le contrat de location classique pour un bien vide est de minimum trois ans, il peut être d’un an pour une location meublée, de un à dix mois pour un bail dit « mobilité ».
Différents baux possibles
Il existe plusieurs types de contrats de location d’habitation :
- Le bail d’habitation vide, d’une durée de 3 ans renouvelables. Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Le montant des charges doit être justifié et régularisé chaque année.
- Le bail de location solidaire, d’une durée lui aussi de 3 ans, qui est davantage destiné aux ménages aux revenus modestes. Le contrat est co-signé par une association qui va assurer les obligations du locataire, y compris concernant le dépôt de garantie et les charges.
Les caractéristiques du bail de location
Dans le cadre d’un investissement Pinel, le bail de location est généralement un contrat classique signé avec un ou plusieurs locataires (personnes physiques). Si vous déléguez la gestion locative à un organisme professionnel, soyez vigilant que ce dernier respecte les caractéristiques du dispositif et l’éligibilité des locataires pour ne pas perdre vos avantages !
- Durée du bail et résiliation
Le bail classique a une durée minimale de 3 ans renouvelable par reconduction tacite.
Le locataire peut dénoncer le bail de façon anticipée, et sans se justifier, en donnant congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour notifier sa volonté de partir. La durée du préavis est soit de 1 mois (en cas de mutation professionnelle) ou le plus souvent de 3 mois.
Le propriétaire en revanche devra attendre l’expiration du bail pour y mettre fin. Le seul cas qui peut justifier de rompre le bail du côté propriétaire est le non paiement des loyers. Le propriétaire peut aussi instituer un préavis réduit, uniquement si le bien se trouve en zone tendue.
- Bail dans le cadre de l’indivision ou d’une SCI
En cas d’indivision, tous les indivisaires doivent signer le bail sous peine de nullité de ce dernier.
Si le bien a été acquis par une SCI, le gérant de la SCI peut choisir d’engager la société en signant seul le bail de location.
- Indexation du montant du loyer
L’augmentation doit uniquement respecter le plafond de loyer imposé par la loi Pinel :
- en fonction de la zone où se trouve le logement (sauf dérogations de plafond imposées par le Préfet),
- en fonction de la surface habitable du logement ainsi que de ses annexes (surface utile). Il faudra pondérer ce montant à partir du coefficient Pinel, qui a pour but de limiter l’effet d’augmentation des prix de l’immobilier dans les zones tendues.
Clauses indispensables à adjoindre au bail
N’hésitez pas aller dans le détail et faire ajouter certaines clauses au bail pour sécuriser la location de votre bien acquis en Pinel :
- l’obligation pour le locataire d’en faire sa résidence principale,
- l’interdiction de sous louer le bien ,
- une clause de solidarité dans le cas de location à un couple par exemple, ce qui permettra en cas de non paiement de tout ou partie du loyer de pouvoir réclamer la totalité des sommes dues à chacun,
- une clause résolutoire permettant de résilier le bail automatiquement et de plein droit en cas de non paiement par le locataire du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, ainsi que la non-souscription d’une assurance habitation.
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