Les différentes manières de calculer son taux d’endettement sur un investissement locatif

Un investissement locatif nécessite bien souvent de consentir un nouveau crédit immobilier. Avant de vous l’accorder, la banque va s’attacher à calculer votre taux d’endettement, en prenant en compte un ensemble de critères. Si vous souhaitez vous lancer dans un tel projet, veillez à bien le préparer et à vous montrer convaincant au moment de le soumettre à un organisme financier. Découvrez les différentes manières de calculer son taux d’endettement sur un investissement locatif.

Calculer son taux d’endettement sur un investissement locatif : un cas de figure bien spécifique

De manière générale, le taux d’endettement admis pour l’achat d’une résidence principale est de 33 %. Il peut légèrement varier en fonction de la situation précise du ou des investisseurs. Le calcul du taux d’endettement diffère selon le type d’acquisition immobilière : l’achat de son logement principal, d’une résidence secondaire ou un investissement locatif sont des situations spécifiques qui demandent une analyse au cas par cas.

La méthode de calcul du taux d’endettement sur un investissement locatif

La formule de calcul à appliquer

La formule à appliquer pour calculer son taux d’endettement sur un investissement locatif est la suivante : (mensualités des prêts en cours + mensualité envisagée) x 100 / (revenus nets professionnels + revenus nets locatifs).

Le calcul avant opération

Le calcul avant l’opération immobilière envisagée prend en compte les prêts en cours et les revenus professionnels. La formule retenue est donc la suivante : (mensualités des prêts en cours x 100) / revenus professionnels. Ce calcul va permettre d’obtenir une première indication sur le taux d’endettement et sur le reste à vivre. 

Le calcul après opération

Bien que les revenus issus de la location couvrent une grande partie de la mensualité du crédit, le taux d’endettement va être impacté par ce nouvel investissement et va augmenter considérablement. La banque ne prendra pas en compte la totalité des revenus locatifs : un abattement de 30 % est généralement appliqué, correspondant à l’impôt foncier, aux différentes charges, etc. La formule à utiliser ici est celle mentionnée plus haut : (mensualités des prêts en cours + mensualité envisagée) x 100 / (revenus nets professionnels + revenus nets locatifs). À partir de là, vous obtiendrez votre nouveau taux d’endettement, incluant l’investissement locatif que vous souhaitez effectuer.

Comment la banque va-t-elle ajuster votre taux d’endettement ?

Selon votre profil, la banque va se montrer plus ou moins indulgente pour vous accorder ou non le crédit. Le taux d’endettement est évidemment un critère majeur à prendre en compte, mais il n’est pas le seul. D’autres points vont intéresser l’établissement bancaire que vous aurez sollicité pour votre crédit : la gestion de vos revenus et de votre épargne au quotidien, le reste à vivre dont vous disposerez après l’opération immobilière et la qualité de celle-ci, notamment en termes de rendement locatif et de défiscalisation. Autrement dit, plus votre projet est réfléchi et abouti, plus la banque sera prête à vous suivre.