Les conditions pour louer un bien en LMNP

La location meublée apparaît souvent aux investisseurs comme un placement rentable dans un bien qui peut par ailleurs faire l’objet d’avantages fiscaux sur la durée.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP permet de louer son bien tout en bénéficiant de réductions fiscales. Cependant, avant d’en profiter, il faut s’assurer de satisfaire certains critères quant à la location de son bien.

Les conditions préalables à la location en LMNP

Vous pouvez choisir de simplement acheter votre bien dans le parc immobilier classique mais vous en aurez la gestion et devrez vous assurer de respecter toutes les procédures et notamment de signer le contrat de location approprié au statut LMNP.
L’autre option, qui est souvent privilégiée des investisseurs car elle suppose de déléguer la gestion locative est celle d’investir dans un appartement neuf en résidence gérée (Etudiante, Sénior, Tourisme ou Affaire). Dans ce cas précis les conditions préalables sont assez simples : 

• Vous vous engagez à travers un bail commercial signé auprès d’un gestionnaire sur la mise en location meublée de votre bien, ce pour une durée minimale de 9 ans.
• Vous devez déclarer votre activité auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien à louer avant ou dès que vous commencez à louer votre logement.

NB : Ni plafond de ressources pour le locataire, ni plafond de loyer mais le plafonds de calcul de la réduction fiscale est de 300k€ ! 

Des formalités administratives pour conserver votre statut LMNP

En louant votre bien en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous vous engagez à déclarer les revenus locatifs  perçus dans le cadre des Bénéfices Commerciaux et Industriels.

Deux régimes d’accès sont à connaître pour réaliser une location meublée :

• le Censi Bouvard, via lequel le bailleur obtient une réduction d’impôt de 11 % du montant du bien (acquis en résidence Etudiante ou Sénior), dans la limite de 300 k€ et récupére la TVA.
• la LMNP classique qui permet de choisir entre LMNP dans l’ancien et le neuf

Quel que soit le régime d’accès, vous devrez ensuite choisir entre deux régimes d’imposition :

• Le régime Micro BIC, qui vous permettra de bénéficier d’un abattement de 50% de vos revenus.
• Le régime Réel d’imposition qui vous permettra lui de déduire vos charges et d’amortir vos biens et votre mobilier sur plusieurs années.

NB : Il est souvent recommandé d’opter pour le second, plus avantageux sur le long terme du point de vue fiscalité et qui permet de réduire considérablement voire de s’exonérer d’impôts sur les revenus perçus dans le cadre de la LMNP !

Les avantages fiscaux du régime Réel :

• Si les charges déductibles excédent vos revenus locatifs annuels vous bénéficiez d’un délai de 10 ans pour les imputer sur de prochains revenus BIC positifs.
• Les amortissements sont déductibles des revenus locatifs nets sans pouvoir créer, ni aggraver un déficit. La part qui ne peut être déduite est reportable et cumulable avec les autres amortissements à venir sans limite de montant ni de temps.