L’effet de levier immobilier : comment en profiter ?

En France, l’immobilier est considéré comme l’un des placements les plus intéressants parce qu’il permet de dégager des revenus réguliers, autrement dit des rentes.  Si un placement en bourse permet aussi de dégager des rentes sous la forme cette fois de dividendes, le risque est généralement beaucoup plus élevé car le capital n’y est jamais garanti.  

A l’inverse, les loyers perçus par un propriétaire bailleur sont durables et lorsque le projet est bien réalisé, la valeur du patrimoine peut être évaluée à la hausse (plus value).C’est pour ces raisons que les banques sont généralement ouvertes au financement d’un investissement locatif. Dès lors, le particulier peut accroître son patrimoine à moindre frais. 

S’endetter temporairement pour s’enrichir, c’est le principe de l’effet de levier en immobilier. 

Effet de levier : définition 

L’effet de levier consiste à s’endetter à court-terme pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc augmenter son capital à long-terme. 

Si le coût d’emprunt est plus faible que le rendement donné par votre investissement, vous bénéficiez d’un revenu et d’un patrimoine avec un faible effort de financement.

Contrairement au projet d’acquisition d’une résidence principale, on considère que pour un investissement locatif, disposer d’un apport n’est pas indispensable.

A Noter : Les établissements bancaires sont parfois enclins à vous prêter la totalité de la somme, afin d’améliorer la rentabilité de l’investissement. Cela reste néanmoins plus rare. Le plus souvent, on vous demandera de financer le projet à hauteur de 10% au minimum.

Emprunter sans apport : quel intérêt ? 

Il existe de nombreux avantages lorsqu’on parvient à emprunter pour son projet immobilier sans injecter d’apport personnel : 

• Contextuel : Des taux d’emprunt immobilier historiquement bas qui permettent de maximiser l’effet de levier.
• Comparatif : Le faible rendement des placements financiers par rapport aux investissements dans la pierre fait pencher la balance en leur faveur.
• Fiscal : Possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et de bénéficier de dispositifs fiscaux qui réduisent la base imposable.

Dans le cas d’un logement neuf acquis en loi Pinel, l’emprunteur bénéficiera d’avantages fiscaux sur le long terme : la réduction d’impôt est de 12 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ans, de 18 % s’il s’engage à le louer pendant 9 ans et de 21 % pendant 12 ans.

Si l’on souhaite investir dans l’ancien, la loi Malraux permettra de réduire ses impôts jusqu’à 30% dès la première année de travaux. De même, pour l’achat d’un bien loué meublé, le statut LMNP permettra à l’investisseur de déduire ses charges des revenus générés et d’amortir le prix du bien sur plusieurs années.

Quel que soit le dispositif choisi, les avantages fiscaux qu’ils entraînent peuvent aussi être pris en compte par la banque dans l’analyse de votre projet au moment d’accorder ou non un prêt à 100%.

A Noter : La hausse des prix et des loyers sur le marché d’acquisition est la condition principale de réussite de son investissement locatif.