Loi Pinel : le dépôt de garantie est-il obligatoire pour un bail commercial ?

Ca y est ! Vous avez réalisé votre investissement locatif afin de bénéficier d’avantages fiscaux sur la durée.

Votre bien acquis, il faut maintenant le louer. Oui mais voilà, comment et à qui ? 

Pour bien respecter les conditions de la défiscalisation et éviter tout litige, il faut d’abord fixer le montant du loyer en tenant compte de la loi. Ensuite, savoir comment louer son bien et quelle somme demander à titre de garantie.

L’essentiel concernant le dépôt de garantie, à la lumière de la loi Pinel de 2014: 

A quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent requise par le bailleur pour se prémunir contre les éventuelles dégradations ou le vol. La somme peut être encaissée et utilisée par le propriétaire.

Elle doit toutefois être restituée au locataire au plus tard à terme du contrat dans l’absence de dégradations du local ou de dégâts évidents observés.

Le dépôt de garantie n’est ni assimilé à une recette pour le bailleur (il n’est donc pas imposable) ni à une charge pour le preneur (pas déductible du résultat du locataire). 

Le cas particulier du dépôt de garantie d’un bail commercial 

Pour un bail commercial, la loi ne définit pas de maximum et le dépôt de garantie est donc fixé librement.  Le propriétaire du local peut demander, par exemple, trois termes de loyer en guise de dépôt de garantie, à condition que la mention soit reportée dans le bail et acceptée par le locataire.

L’article L145-1 du Code de commerce  ne prévoit pas d’encadrement du montant du dépôt de garantie.Toutefois, en pratique, le montant du dépôt de garantie le plus fréquent s’élève à :

• Un terme de loyer hors taxes si le loyer est payable d’avance
• Deux termes de loyer hors taxes si le locataire paie le loyer du mois précédent en fin de mois 

Les conséquences d’un dépôt de garantie excédant deux termes de loyer

Malgré cette liberté contractuelle, le code de commerce précise que les loyers payés d’avance portent intérêt au profit du locataire, pour les sommes excédant plus de deux termes de loyer. Ces intérêts, calculés selon le taux de la Banque de France pour les avances sur titres, seront payés lors de la restitution du dépôt de garantie au locataire, c’est-à-dire à l’issue du contrat de bail commercial.

Prenons un exemple :

• Le contrat de bail prévoit que le locataire paye son loyer en début de mois, par période trimestrielle.
• Le dépôt de garantie est fixé à 1 trimestre de loyer : le montant étant inférieur à 2 échéances de loyer, le bailleur ne paye pas d’intérêts.
• Le dépôt de garantie est fixé à 2 trimestres de loyer : lorsque le bailleur encaisse le loyer, il détient donc 3 échéances de loyers et doit payer des intérêts correspondant à un trimestre.

En clair : le contrat de bail commercial peut prévoir le versement par le locataire d’une somme, librement fixée par les parties, à titre de garantie pour le bailleur en cas de dégradation. Mais ce n’est pas une obligation légale !