Le déficit foncier en SCI

La SCI est une forme privilégiée pour qui souhaite réaliser un investissement locatif ou gérer un patrimoine acquis à plusieurs (cf notre article « Comment créer une SCI pour son investissement locatif ?« ). En SCI, tout déficit foncier constaté à la clôture par le comptable peut être imputé sur les revenus personnels des associés afin de réduire leur base imposable. 

Néanmois, le mécanisme ne peut s’appliquer que sous certaines conditions. 

Un mécanisme conditionné

Seule une SCI dite “transparente”, c’est-à-dire soumise à l’Impôt sur le Revenu, permet d’imputer le déficit sur les revenus propres de chaque associé.

Pour bénéficier de cette réduction fiscale, il faudra néanmoins satisfaire certaines conditions, détaillées ci-dessous.

• La SCI doit demeurer soumise au régime de l’Impôt sur le Revenu (transparente)

Seule une société imposée à l’IR (régime par défaut) permet à chaque associé de diminuer ses revenus globaux et de réduire ainsi ses impôts.

A Noter : Il est possible pour les associés d’opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés plutôt que pour le régime par défaut de l’IR, mais ce changement sera irrévocable : la SCI paiera les impôts sur son résultat et les associés seront taxés sur les dividendes perçus. La SCI à l’IR en revanche est soumise à une fiscalité simple : on déduit des charges des revenus encaissés afin d’obtenir son résultat net. Selon le montant de ce dernier, positif ou négatif, la quote part vient augmenter ou diminuer les revenus personnels de chaque associé.

• Les revenus fonciers sont assujettis au régime réel d’imposition

En SCI il est possible d’opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel d’imposition : le premier s’applique par défaut aux SCI dont les revenus ne dépassent pas 15 000 € par associé et prévoit qu’un abattement de 30% soit appliqué sur les revenus pour le calcul de l’impôt. Dans ce cadre, le régime micro-foncier ne permet pas de bénéficier du déficit foncier.

Le régime réel s’applique automatiquement au delà de ce seuil de revenus locatifs mais en dessous, les associés peuvent aussi demander à ce que la SCI y soit soumise en se rapprochant du fisc. Les charges sont déduites des recettes brutes et si leur montant est supérieur aux recettes, le déficit foncier constaté sera réparti entre les associés au pro-rata de leurs parts.

• A la clôture, le résultat fiscal de la SCI est négatif

Il y a “déficit foncier » lorsque la différence entre les revenus générés par le patrimoine immobilier et les charges qui y sont liées donne un résultat négatif (cf notre article).

On compte au nombre des “charges déductibles” : les frais d’agence immobilière, de gardiennage et de conciergerie, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les taxes foncières, ainsi que les dépenses de travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation des biens. 

Puisque le mécanisme du déficit foncier est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation, notre comparateur vous permet dès maintenant de vous faire une idée des meilleurs biens éligibles à une réduction fiscale .