Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif tout en profitant d’avantages fiscaux, mais vous préférez acheter un bien ancien ? La loi Pinel dans l’immobilier ancien est peut-être le dispositif qu’il vous faut. À l’instar du Pinel dans le neuf, elle permet d’obtenir un avantage fiscal attrayant. Alors, qu’est-ce que la loi Pinel dans l’immobilier ancien ?
Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’immobilier ancien et comment en bénéficier ?
La loi Pinel dans l’immobilier ancien est moins connue que celle dans le neuf. Elle concerne les biens qui ont déjà été occupés au moins une fois. Comme son homologue dans le neuf, le dispositif Pinel ancien devait être supprimé en 2017. Suite à la mise en placedu gouvernement Macron, il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021. La loi Pinel ancien, que l’on nomme également “Pinel optimisé au déficit foncier” ou “programme Pinel ancien réhabilité”, permet à un investisseur de profiter des avantages fiscaux prévus par le dispositif dans le neuf, mais aussi du déficit foncier qu’il est possible de créer. Pour en bénéficier, il faut :
- acheter un logement considéré comme étant inhabitable du fait de son insalubrité ;
- réaliser des travaux de rénovation ou de réhabilitation : le chantier doit impérativement s’achever dans les 30 mois faisant suite à l’acquisition du logement ;
- effectuer un diagnostic du bien à l’issue des travaux pour certifier de sa réhabilitation : l’expert s’attachera notamment à évaluer si les critères de performances techniques et de décence ont été respectés ;
- la mise en location du logement reprend les mêmes principes que le Pinel dans le neuf.
Quels sont les logements qui sont concernés par le dispositif ?
Deux types de biens ouvrent droit au Pinel dans l’immobilier ancien :
- un logement délabré ;
- un local industriel ou commercial transformé en habitation.
Pour juger de l’insalubrité d’un bien, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a instauré 15 critères :
- l’état du gros œuvre ;
- l’état de la charpente ;
- l’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;
- les dispositifs de retenue des personnes ;
- la notion de plomb dans les peintures ;
- l’amiante ;
- le réseau d’eau ;
- les installations de gaz ;
- les installations électriques ;
- Les installations sanitaires
- l’état de la cuisine ;
- le chauffage ;
- la ventilation ;
- les parois et les menuiseries ;
- l’état global du logement.
Pour prétendre à bénéficier de la loi Pinel dans l’immobilier ancien, l’état du bien ne doit pas répondre à au moins 4 de ces points. S’ajoutent à ces critères 12 autres paramètres techniques à prendre en considération. Ils sont répertoriés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts :
- une surface minimale habitable ;
- pas de risques d’accessibilité au plomb ;
- l’absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds qui contiendraient de l’amiante ;
- les ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m²K ;
- une installation électrique sûre ;
- une installation du gaz aux normes ;
- la présence d’un système de chauffage ;
- l’évacuation des eaux usées et eaux-vannes ;
- une pièce dédiée aux toilettes et à la douche ;
- des WC éloignés des pièces de vie principales ;
- une protection solaire suffisant sur les baies vitrées exposées au soleil ;
- une isolation des combles si le logement en possède.
Si 6 de ces critères ne sont pas respectés, le bien est considéré comme étant indécent et est éligible au Pinel dans l’immobilier ancien.