La Loi Monuments Historiques : avantages et conditions

Le principe de la Loi Monuments Historiques

Instaurée en 1913, la Loi Monuments Historiques permet aux propriétaires possédant un bien classé Monument Historique de pouvoir déduire de leur revenu global le montant du déficit généré par ce bien, d’où qu’il vienne et sans plafond. Plus tard, ce dispositif a été étendu aux biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, l’investisseur doit acquérir un bien classé ou inscrit et doit procéder à des travaux de réhabilitation et rénovation sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Aucune rénovation ne peut, ni ne doit, être entreprise sans son aval.

Le bien doit être mis en location. Aucune obligation légale concernant la durée de location n’existe ; une durée de détention est en revanche désormais exigée : elle est de 15 ans.

Enfin, le statut des Monuments Historiques est attaché au bien et non à l’opération. Par exemple, si en 2022 un investisseur achète un appartement dans un immeuble classé M.H., il pourra revendre, en 2037, le même bien avec les mêmes prérogatives de défiscalisation pour l’investisseur suivant. C’est la seule loi à ce jour qui permette cela.

 

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Les avantages fiscaux de la Loi Monuments Historiques

• La Loi Monuments Historiques donne la possibilité de déduire de votre revenu global, 100 % des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans sans limitation de montant et sans aucune notion de plafonnement.
• Le dispositif donne la possibilité de déduire le déficit foncier du revenu global y compris des intérêts d’emprunt et les frais accessoires à un emprunt.
• L’acquisition d’un Monument Historique donne la possibilité d’exonération de frais de succession dans le cas d’une convention avec le Ministère de la Culture.
• Il est à noter que l’avantage fiscal varie selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue.

De plus, depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10.000 €. Ce plafond ne s’applique pas aux investissements soumis au dispositif Monument Historique.

 

Les conditions de la Loi Monuments Historiques

Il n’y a pas d’obligation de location, il est possible d’occuper le bien. Si le bien est loué, il devra être loué nu et en résidence principale. Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal.

Si l’investisseur occupe le bien au lieu de le louer, la déduction des charges est limitée à 50 % de celles-ci. Ainsi, dans notre exemple, si Monsieur Martin décidait d’occuper son bien au terme des travaux, il ne pourrait les trois premières années ne bénéficier que d’un montant de 15.000 € d’impôt en moins au lieu de 30.000 €. Toutefois, la loi sur les Monuments Historiques est la seule qui autorise le propriétaire d’un bien de l’habiter et de défiscaliser en métropole.

Les travaux de restaurations devront faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux et/ou d’une déclaration d’utilité publique. La restauration doit être réalisée à l’initiative du ou des propriétaires regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL). Tous les travaux engagés au moment de la rénovation ou pendant la période de détention devront recevoir l’aval de l’A.B.F. et seront pris en compte de la même façon. Afin d’assurer la sauvegarde du bien, l’A.B.F. peut exiger une modification des travaux engagés, voir demander des travaux supplémentaires. De même, le possesseur d’un bien M.H. est tenu de le préserver et de l’entretenir.