Le prêt in Fine

Si vous décidez de vous tourner vers le crédit in fine pour financer votre projet immobilier, tout d’abord il est à noter que ce n’est pas un prêt amortissable. Le capital sera à rembourser en une fois à la fin du crédit. Les mensualités remboursent les intérêts et les primes d’assurance. La durée d’emprunt est comprise entre 3 et 15 ans. C’est la banque qui fixe directement le taux d’emprunt. Le montant minimum à emprunter est de 21 500 € et il n’y a aucun plafonnement. Le crédit in fine présente l’avantage de diminuer ou de pouvoir annuler les impôts fonciers, du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers. La banque doit s’assurer que le prêt in fine sera bien remboursé. Pour cela, elle va, en plus de la prise de garantie sur le bien immobilier, nantir un placement financier. Ce placement financier est censé à terme rembourser le crédit accordé. Ce placement est réalisé au sein d’un contrat d’assurance vie ou contrat de capitalisation. Il peut s’agir d’un placement sous forme de versement unique ou de versement + épargne mensuelle.

La différence avec un prêt amortissable

Vous remboursez des mensualités tout au long de la durée d’emprunt composent d’une fraction d’intérêts et d’une fraction de capital lorsqu’il s’agit d’un crédit amortissable à taux fixe. Les intérêts sont dégressifs étant calculés sur le capital restant dû. Au commencement, ils représentent la majorité des échéances, la situation s’inversant ensuite. Vous pouvez connaître la composition des échéances grâce au tableau d’amortissement fourni par le banquier. Dans le cas d’un prêt in fine, les mensualités comprennent seulement les intérêts. C’est au moment de l’ultime échéance qu’intervient le remboursement in fine du capital. Les intérêts sont plus considérables que dans le cadre d’un prêt amortissable car ils sont calculés sur la base du capital emprunté et non du capital restant dû. Cependant, étant donné que les échéances ne comportent pas de capital, elles sont d’un montant largement inférieur à celles du prêt amortissable.

Les avantages

Maximiser le rendement d’un investissement locatif

Lors d’un prêt in fine, vous pouvez diminuer au maximum les charges mensuelles. En effet, uniquement les intérêts sont dus mensuellement, et dans certains cas, ces intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers. C’est ce qui permettra par la suite de pouvoir générer plus de cashflow chaque mois que si le crédit était amortissable. Il s’adresse donc aux personnes dont la solidité financière est prouvée.

Réduire son imposition

Lors de l’imposition des loyers, le régime micro-foncier vous fait bénéficier d’un abattement de 30%, le régime micro-BIC 50 % quant en meublé classé l’abattement est de 71 %. Par ailleurs, si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition haute, un autre solution s’avère plus avantageuse : le régime réel. Vous pouvez déduire des charges de vos revenus fonciers ou BIC, dont les intérêts d’emprunt. Vous pourrez ainsi bénéficier d’importantes économies car dans un premier temps, étant donné le fait que le prêt in fine a un taux d’intérêt plus élevé que le prêt amortissable, vous pourrez déduire une masse plus importante d’intérêts. De plus, comme les mensualités comprennent seulement les intérêts, vous obtiendrez un meilleure avantage fiscal jusqu’à la dernière échéance contrairement à un prêt amortissable où la part des intérêts diminue petit-à-petit au cours du remboursement, ce qui fera augmenter votre revenu imposable.

 

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Inconvénients

Apport exigé

Il n’est en effet pas possible de contracter un prêt in fine sans apport. Vous devez nécessairement nantir au minimum 30 % du capital emprunté sur un support d’épargne. Ce montant peut être plus élevé chez certains établissements bancaires.

Taux d’emprunt élevé

Les investisseurs dont la TMI est inférieure à 30 % peuvent être réticents face au prêt in fine. Malgré la création du déficit foncier, le montant de leur impôt ne suffira pas pour absorber le surcoût du crédit. Enfin, l’intérêt du montage pourra être remis en cause si le rendement de l’assurance vie ou du produit financier est inférieur au taux d’intérêt que vous avez obtenu pour le prêt in fine.