Investissement locatif dans l’ancien : les avantages du déficit foncier

Et si vous faisiez l’acquisition d’un logement ancien nécessitant d’importants travaux pour réduire vos impôts ? Contre-intuitif me direz-vous ? Pourtant, grâce au système du déficit foncier, vous pourrez effectuer les rénovations nécessaires tout en déduisant ces frais de vos impôts. Une opération qui s’avère donc un performant outil de défiscalisation, permettant par ailleurs de profiter d’une plus-value à la revente. Mais quels sont donc ses avantages par rapport à d’autres tels que la loi Malraux ou à la loi Pinel dans le neuf par exemple ? Voyons ensemble l’intérêt d’utiliser le déficit foncier pour un investissement locatif plus libre. 

Un mécanisme peu contraignant

Si un propriétaire-bailleur supporte, pour un bien qu’il loue, des charges supérieures aux loyers perçus, on considère qu’il est en situation de déficit foncier.

Le déficit foncier présente en effet de nombreux avantages car il permet de diminuer voire de neutraliser ses impôts sans toutefois avoir à respecter autant de conditions que pour un investisssement en loi Pinel dans l’ancien ou en Malraux :

• Pas de zone d’éligibilité : le déficit foncier s’applique partout en France,
• Un engagement de location moins long : il vous faudra louer le bien vide 3 ans minimum avant de pouvoir passer à une location meublée ( en LMNP par exemple)
• Pas de plafonds de loyer ni de condition de ressources pour les locataires.

Pour optimiser la rentabilité de l’opération, il est recommandé de choisir un emplacement prisé et un type de bien prestigieux ou recherché afin de maximiser la plus-value à terme.

Diminuer la pression fiscale

Le mécanisme du déficit foncier est particulièrement avantageux pour les particuliers déjà possesseurs d’un patrimoine immobilier et/ou soumis à une forte imposition.

Gros avantage :  le déficit foncier est exclu du calcul du plafonnement des niches fiscales.

Le déficit foncier permet en effet de déduire les charges des travaux effectués et des dépenses occasionnées directement sur le revenu locatif, de même que les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance emprunteur. Si les charges dépassent les recettes, le déficit est reportable sur le revenu global.

Chaque année, il vous est donc possible de déduire des revenus le déficit foncier constaté, dans la limite de 10 700 €. De plus, en cas de dépassement de ce seuil, l’excédent sera reportable durant 6 ans pour une déduction sur le revenu global et durant 10 ans pour une déduction des revenus fonciers.

Attention ! Il faudra choisir le régime réel d’imposition pour bénéficier de la déduction du déficit foncier.

A NOTER : pour encore plus d’avantages fiscaux, il est possible de cumuler Loi Pinel et déficit foncier ou encore loi Malraux et déficit foncier (cf section « Maximiser les effets du déficit foncier« )!