La loi Malraux permet de disposer d’un avantage fiscal important. Pour cela, vous devez acheter un bien d’intérêt historique ou architectural et réaliser des travaux de restauration. Vous souhaitez vous lancer dans un projet en loi Malraux, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voici tout ce que vous devez savoir pour bien investir en loi Malraux.
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Pour être éligible au dispositif Malraux, le bien doit avoir un intérêt historique ou architectural et se trouver dans un lieu bien précis : un site patrimonial remarquable (SPR), un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un secteur qui possède beaucoup de biens anciens dégradés. En fonction de la localisation de l’immeuble, le taux de réduction de l’impôt sera plus ou moins important : 30 % pour les logements situés dans un SPR, un QAD ou un quartier qui présente un nombre élevé de biens dégradés ; 22 % dans les autres cas.
L’avantage majeur de la loi Malraux réside dans la réduction qu’il est possible d’obtenir sur l’impôt sur le revenu. Les travaux de restauration, qui doivent être validés par un architecte des Bâtiments de France, vont vous permettre de réduire votre impôt de 22 à 30 % selon les cas, pour un plafond de dépenses de 400 000 €. Cette limite court de la date de délivrance du permis jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
Achetez un logement à un prix correct
Le prix du logement acheté ne doit pas être trop élevé. Vous devez inclure le coût des travaux à celui du bien à proprement parler. Les dépenses liées aux travaux qui permettent d’obtenir la réduction fiscale de la loi Malraux sont ceux qui maintiennent ou remettent l’immeuble en état (gros oeuvre, plomberie, électricité, etc.). On estime qu’une bonne proportion pour un chantier de restauration est compris entre 40 et 70 % du coût total de l’opération. Pour estimer correctement le prix, vous pouvez utiliser la méthode suivante : celui-ci doit être inférieur à 25 % du coût au mètre carré pour un logement similaire, en bon état et situé dans le même secteur.
Montez l’opération minutieusement pour bien investir en loi Malraux
Outre la recherche d’un crédit pour financer l’achat du bien, vous devez également faire réaliser les travaux de restauration dans les normes. Pour cela, une solution existe depuis 2009 : la vente d’un immeuble à rénover (VIR). C’est l’équivalent de la vente en état futur d’achèvement (VEFA) dans le neuf. Il s’agit d’une offre qui permet de regrouper l’achat du foncier et la réalisation des travaux par un professionnel. Ce dernier s’engage sur la nature, le coût et la durée du chantier. Vous aurez la garantie que votre logement sera restauré dans les normes et dans les délais impartis.
Réfléchissez au loyer dès le début de l’investissement
Si vous choisissez d’investir en loi Malraux, vous devrez louer le bien vide et à titre de résidence principale pendant 9 ans. La location doit être effectuée dans l’année qui suit la fin des travaux. Optez pour un secteur où la demande locative est importante.
La question du loyer doit être présente à votre esprit dès le début de votre projet. Contrairement à la loi Pinel ou à la loi Denormandie, il n’existe pas de conditions de ressources des locataires ni de plafonnement des loyers : vous êtes libre d’en fixer le montant. Veillez à vous conformer aux prix du marché et ne louez pas votre bien trop cher, sous peine de ne pas trouver preneur.