Bail et Etat des lieux d’un bien meublé : les impératifs de la loi ALUR

Toute mise en location d’un bien, qu’il soit vide ou nu, implique l’établissement d’un contrat. Mais l’autre document utile qui régit les relations bailleur-locataire est sans aucun doute l’état des lieux, qui fait l’inventaire explicite et exhaustif des sols, des murs, et des équipements mis à disposition dans le cadre de la location.

Impératif dans le cadre d’une location meublée (en LMNP par exemple) depuis la loi Alur de 2014, il doit être établi et remis à chaque partie en même temps que le bail. Zoom sur un document primordial. 

L’état des lieux dans une location meublée : utilité 

L’état des lieux est un document obligatoire qui doit être remis lors de la signature du contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation classique ou d’un bail d’habitation meublée. 

• Dans le cadre d’un bien loué meublé, on trouve dans l’état des lieux, en plus de la description de l’état des sols et des murs, un inventaire détaillé du mobilier mis à disposition par le bailleur.

Avant la loi Alur du 24 Mars 2014, l’établissement d’un état des lieux n’était pas obligatoire pour un bien meublé.  Ainsi donc, le locataire d’un meublé pour lequel aucun état des lieux d’entrée n’avait été fait au préalable était présumé avoir reçu le logement en bon état et devait le rendre tel à expiration du bail.

Mais heureusement pour chaque partie (bailleurs comme locataires), l’état des lieux est désormais obligatoire pour toute location meublée. 

Les obligations du bailleur concernant le mobilier

L’équipement cité à l’inventaire, qui doit obligatoirement être mis à disposition dans un logement meublé, et qui doit satisfaire des critères de décence, comprend :

• • Une literie,
  • Table et sièges,
  • Luminaires
  • Une cuisine équipée de plaques de cuisson, d’un four ou d’un four à micro-ondes, d’un réfrigérateur et congélateur,
  • La vaisselle et les ustensiles de cuisine,
  • Du matériel d’entretien ménager.

Que doit contenir l’état des lieux d’un bien meublé ?

La forme que doit prendre l’état des lieux a été instituée par décret, aussi il faut faire attention à utiliser un modèle type conforme et à jour. Le document doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées et remis à chacune lors de l’état des lieux d’entrée ou de sortie.

Pour un bien meublé, l’état des lieux comprend logiquement un inventaire et un état détaillé du mobilier : y sont décrit le nombre et le nom de chaque meuble ou équipement mis à disposition ainsi que leur état au moment de l’entrée dans le logement. 

Rappel des clauses obligatoires dans un contrat de location meublée :

• Désignation des parties : désignation du bailleur (personne physique ou morale), de son domicile ou siège social. Les coordonnées du mandataire (agent immobilier par exemple) doivent être renseignées. L’identité du locataire doit être mentionnée (nom, prénom etc).
• Désignation du logement : localisation (adresse précise), type d’habitat, période de construction, surface habitable en m2, nombre de pièces et d’annexes, 
• Eléments d’équipements du logement tels que cités plus haut : cuisine équipée mais aussi chauffage (individuel ou collectif), production d’eau chaude sanitaire (individuelle ou collective).
• Destination des locaux : à usage d’habitation ou mixte (professionnel et d’habitation).
• Equipements de l’habitat : ascenseur, espaces verts, laverie, local poubelle, gardiennage, modalités de raccordement internet, etc.
• Date de début et durée du contrat : Sauf bail étudiant de 9 mois, les contrats de location meublés sont reconduits tacitement à terme pour 1 an.
• Montant du loyer et des charges locatives : La mensualité initiale et les modalités concernant les charges récupérables doivent être précisées. Les modalités de paiement du loyer (date de paiement) et de révision du loyer sont aussi précisées.

• Mention des annexes au contrat : Règlement de l’immeuble, dossier de diagnostic technique comprenant un diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels.
• La date et le lieu de signature, les signatures du bailleur ou de son mandataire (agent immobilier) et  du locataire.

Il est fortement recommandé de mentionner au contrat :

• • Les garanties éventuelles : Est notamment précisé au contrat le montant du dépôt de garantie requis (ne peut pas excéder 2 mois de loyers hors charges).
  • Les clauses résolutoires en cas de litige avec le locataire par exemple.

Vous avez réalisé un investissement locatif et opté pour la location meublée afin de bénéfier d’abattements d’impôts et de percevoir un complément de revenu. N’hésitez pas à consulter notre article qui vous indique comment bien louer votre bien en LMNP afin de conserver tous vos avantages !