Différences entre LMNP et LMP : que choisir ?

Investir dans l’immobilier via les régimes LMNP ou LMP permet de se structurer et de bénéficier de certains avantages. Mais il est parfois difficile de bien cerner les différences entre LMNP et LMP.  Pour investir, il peut d’ailleurs être utile d’utiliser un comparateur en ligne. 

Alors, quel statut devez-vous choisir ?

Qui peut bénéficier des statuts LMNP et LMP ?

Les régimes LMNP et LMP sont destinés à des particuliers qui désirent louer des logements meublés.

Pour déclarer les revenus générés par les loyers, il existe 2 statuts :

• Celui de Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
• Et celui de Loueur en meublé professionnel (LMP).

Les différences entre LMNP et LMP

Les conditions pour bénéficier des statuts de LMNP et LMP

• Pour prétendre au statut LMNP, les revenus issus de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € TTC /an ou ne pas dépasser 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
• À l’inverse, en LMP, les recettes générées par les loyers de biens meublés doivent être supérieures aux deux seuils évoqués précédemment.

Imposition sur le revenu

• En LMNP comme en LMP, les revenus sont soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’amortissement

• L’amortissement est possible sous le régime réel en LMNP classique, mais pas en LMNP Censi-Bouvard. Dans ce cas, une réduction d’impôt est appliquée.
• En LMP, l’amortissement est réalisable dans le cadre du régime réel.

Frais d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)

• Dans les deux cas, une réduction des frais de comptabilité et d’adhésion à un CGA s’applique, avec toutefois un plafond fixé à 915 €.

Les plus-values à la revente

• L’exonération est totale dans le cadre du LMNP. Le régime des plus-values appliqué est celui des particuliers. L’exonération est effective au bout de 22 ans de possession d’un bien en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• En LMP, le régime retenu est celui des plus-values professionnelles. L’exonération est partielle si le bien est loué depuis plus de 5 ans et si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 € ; totale si le logement est loué depuis plus de 5 ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 €.

Les Charges Sociales Professionnelles, Contribution Sociale Généralisée (CSG) et Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS)

• En LMNP, il n’y a pas de charges sociales professionnelles. La CSG et la CRDS sont taxées sur les revenus du capital à hauteur de 17,2 %.
• En LMP, la cotisation au RSI est comprise entre 20,15 % et 43,20 % du revenu net professionnel. La CSG et la CRDS liées aux revenus d’activité sont de 9,7 %.

La TVA

• En LMNP comme en LMP, il n’y a pas d’assujettissement à la TVA, exception faite pour les baux commerciaux cédés à des exploitants hôteliers.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

• En LMNP, l’exonération de l’IFI est possible lorsque les recettes sont supérieures à 23 000 € et que l’activité de loueur en meublé est l’activité principale.
• En LMP, pour être exonéré de l’IFI, ce sont les mêmes conditions, mais il faut également que les revenus représentent 50 % des revenus du foyer.

A Noter : en tant que loueur d’un meublé, vous devez vous acquitter de la CFE  (cf notre article « Location Meublée : la CFE en LMNP ou LMP ») !

Vous avez réalisé un investissement locatif et opté pour la location meublée afin de bénéfier d’abattements d’impôts et de percevoir un complément de revenu. N’hésitez pas à consulter notre article qui vous indique comment bien louer votre bien en LMNP afin de conserver tous vos avantages !