La plupart des particuliers qui réalisent un premier investissement locatif se tournent vers un appartement et donc vers le régime de la copropriété. Si acheter un bien en copropriété signifie souvent une économie à l’achat, cela conduit également à des dépenses supplémentaires d’entretien et d’administration, car l’acheteur devient de facto propriétaire d’une quote-part des communs. Il lui faut donc bien évaluer les charges et frais qui seront à exposer avant de finaliser l’investissement pour éviter les mauvaises surprises.

Anticiper les dépenses d’entretien et de travaux prévues

Pour ce qui est des charges d’entretien de l’immeuble, leur calcul est définir par le budget prévisionnel. Elles comprennent la maintenance des équipements (appareils de chauffage, escaliers ou ascenseurs…), mais aussi des travaux plus lourds, tels que le gros œuvre par exemple. La moyenne nationale des charges de copropriété ayant attrait à l’entretien des commun est d’environ 25 €/m2. Un montant non négligeable qu’il convient d’anticiper en demandant au vendeur certains documents tels que :

• Le relevé annuel des dépenses effectuées au cours de l’exercice précédent et le document de régularisation des charges,
• Le règlement de copropriété qui fixe la quote-part des charges dues par chaque copropriétaire, ainsi que leur mode de calcul,
• Le montant des charges des deux exercices précédents,
• L’échéancier des appels de fonds,
• Le dernier budget prévisionnel voté par les copropriétaires.

Pour ce qui est des travaux à proprement parler, ils sont votés en assemblée générale. L’acquéreur peut donc demander à consulter le plan pluriannuel des travaux déjà exécutés et à venir, qui lui permettra d’évaluer le montant de travaux encore à régler.

Depuis 2017, la loi ALUR prévoit l’obligation pour les copropriétés de créer un fonds de travaux, abondé par une cotisation annuelle proportionnelle à leur quote-part. Il est important de vérifier que ce fonds existe et est abondé régulièrement.

Vérifier la situation financière de la copropriété

La vérification de la trésorerie permet à l’acquéreur de se faire une idée de la santé financière de la copropriété ainsi que de sa bonne gestion. Dès lors que les impayés et les anomalies s’accumulent, et selon l’âge de l’immeuble, les conséquences sur le fonctionnement de la copropriété peuvent être nombreuses : difficulté à assumer les travaux indispensables, annulation d’opérations de maintenance, etc. Par ricochet, une mauvaise situation financière de la copropriété impactera forcément l’entretien courant de l’immeuble et la valeur du patrimoine.

S’intéresser au montant de la taxe foncière

Si le choix de l’acquéreur se porte sur un logement sis dans une résidence ancienne, il est intéressant de demander au vendeur ses feuilles d’imposition pour évaluer le montant de la taxe foncière due.

Les résidences neuves peuvent parfois être exonérées de la taxe foncière les deux premières années, voire plus si le logement présente un niveau élevé de performance énergétique. C’est le cas notamment des investissements en Loi Pinel. Pour connaître son montant une fois ce délai passé, il faudra que l’acquéreur se rapproche de l’administration fiscale.