Comment revendre son LMNP ou son LMP ?

Revendre son LMNP ou son LMP ne se fait pas de la même manière que l’on dépende de l’un ou l’autre régime, notamment en matière de fiscalité et de plus-values. Il convient de bien connaître les différentes règles et les taux appliqués. Découvrez comment revendre son LMNP ou son LMP.

Revendre son LMNP : une transaction qui relève de la fiscalité des particuliers

La revente d’un LMNP est soumise à deux catégories d’impositions : l’impôt sur la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux. Pour plus de détails, consultez le tableau ci-dessous :

 

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
Entre 6 et 21 ans	6 %	1,65 %
22 ans	4 %	1,6 %
Au-delà de 22 ans	Exonération	9 %
Plus de 30 ans	Exonération	Exonération

 

Comme vous pouvez le constater à la lecture de ce tableau récapitulatif, il est possible d’être exonéré d’impôts au bout de 30 ans de possession d’un investissement locatif. Pour calculer la plus-value d’un investissement en LMNP, la méthode consiste à faire la différence entre le prix de vente du logement et celui de l’acquisition initiale. Il convient également de soustraire les différentes charges supportées et les coûts liés à des opérations. Une fois le résultat obtenu, il faut appliquer la plus-value au cas par cas selon les éléments présents dans le tableau.

En cas de revente de votre LMNP, un autre critère peut entrer en compte : il s’agit de la taxation des plus-values supérieures à 50 000 €. En fonction d’un barème établi, le taux de taxation est compris entre 2 et 6 %.

Vente de son LMP : une opération liée à la fiscalité des entreprises

Revendre son LMP n’est pas régi par les mêmes règles qu’une revente dans le cadre d’un LMNP. La revente d’un LMP est liée à la fiscalité des entreprises. L’imposition est également soumise à la plus-value, mais la méthode de calcul est différente. Dans ce cas, elle correspond à la différence entre le coût de la vente et la valeur nette comptable du logement. Cette valeur est la différence entre la valeur du logement au moment de l’acquisition et l’amortissement qui en a découlé. À titre d’exemple, la valeur comptable nette d’une propriété achetée 200 000 €, dont la rentabilité est de 50 000 € s’élève à 150 000. Pour une revente à 300 000 €, la plus-value ne sera pas de 100 000 € mais de 150 000 €.

Dans la revente en LMP, la plus-value est composée de deux parties distinctes :

• une plus-value à long terme, qui correspond à la notion de plus-value classique, soit 100 000 € dans notre exemple ;
• une plus-value court terme de 50 000 €.

Ces deux plus-values sont distinctes l’une de l’autre. Elles ne dépendent donc pas du même régime fiscal et social. Elles sont considérées comme des plus-values professionnelles. Le taux d’imposition de la plus-value à long terme est de 31,5 % et n’est pas soumis aux cotisations sociales. La plus-value à court terme est régie par la fiscalité classique et est imposée comme le sont les revenus. Elle vient donc s’ajouter au revenu global et les cotisations sociales demeurent redevables.