Comment fonctionne le Déficit foncier ?

Saviez-vous que vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif si vos charges sont supérieures à vos recettes ? Le dispositif de déficit foncier permet en effet de venir neutraliser une partie de vos revenus fonciers imposables, et est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux.

Voyons ensemble les différents aspects d’un mécanisme accessible et très efficace pour qui souhaite minorer sa facture fiscale.

Qu’est-ce que le déficit foncier ? 

Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez, et que le bien génère plus de charges que de loyers, vous êtes en situation de « déficit foncier ».

Dans le cas où les frais exposés pour un logement (intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, etc.) dépassent les revenus locatifs générés par celui-ci, le mécanisme de “Déficit Foncier “ est un dispositif fiscal qui permet de créer : 

• Un déficit s’imputant sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an pendant 2 ans maximum ;
• Un déficit s’imputant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (pour la fraction  dépassant les 10 700 € annuels ou correspondant aux intérêts d’emprunt).

Le déficit foncier est généralement utilisé par les propriétaires bailleurs afin de réaliser des travaux dans un logement ancien et pouvoir les déduire de leurs impôts.

Les conditions ouvrant droit au Déficit Foncier

Il convient de s’assurer que vous remplissez bien certaines conditions pour bénéficier du mécanisme de déficit foncier : 

• Le bien doit être loué vide et à usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.
• Les dépenses déductibles sont celles relatives aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation.
• Les dépenses de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. 
• Les revenus locatifs déclarés par le propriétaire doivent être soumis au régime réel. 

Charges déductibles et fiscalité du déficit foncier 

Pour profiter du dispositif et neutraliser l’impôt sur les revenus fonciers, il est important de connaître les différents types de charges qui peuvent créer un déficit :

• Les charges financières : intérêts d’emprunt, frais de dossier, frais de garantie, …

• Les charges non financières : les travaux et dépenses d’amélioration, la taxe foncière, les charges de copropriété non imputables au locataire

Quel calcul ?

Déficit foncier = Revenus fonciers – charges financières liées. 

Le résultat est négatif : le déficit est imputable des revenus fonciers pendant les 10 prochaines années.

Le résultat est positif : Retirez du montant obtenu le total de toutes vos charges non financières. Si le résultat de l’opération est cette fois positif, il n’y a pas de déficit foncier. S’il est négatif, le déficit foncier final constaté est imputable sur le revenu global dans le respect des plafonds annuels.

Fiscalité 

Pour rappel, les revenus tirés d’une location peuvent être imposés selon 2 régimes distincts :

• Le micro-foncier qui s’applique automatiquement en dessous de 15K€ de revenus locatifs perçus, 
• Le régime réel qui s’applique automatiquement au delà, mais pour lequel on peut opter de sa propre initiative en faisant la demande auprès du fisc, et qui lui permettra de bénéficier par exemple du déficit foncier.

Dans le cas du régime micro-foncier, il vous suffira de déclarer vos recettes au formulaire 2042 sans retrancher aucune charge dans la partie « Revenus fonciers”.

Sinon, il faudra remplir le formulaire 2044 pour les revenus fonciers et indiquer l’éventuel déficit.

NB: le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

Puisque le mécanisme du déficit foncier est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation, notre comparateur vous permet dès maintenant de vous faire une idée des meilleurs biens éligibles à une réduction fiscale .