Qu’est ce que la défiscalisation ?

Comment obtenir une réduction d’impôts ? De nombreux investisseurs Français souhaitent baisser leurs impôts. En effet, la fiscalité n’est pas toujours avantageuse selon les situation d’investisseurs immobiliers.  Bien heureusement, il existe des dispositifs de fiscalisation permettant de procéder à une réduction d’impôts. Loi Malraux, Loi Monuments Historiques ou encore Loi Pinel, découvrez avec Gridky comment réduire ses impôts en 2021. La défiscalisation, c’est exonérer ses recettes d’investissements de taxes et impôts sur le revenu. Donc, la défiscalisation immobilière immobilière est un excellent moyen de se construire un patrimoine immobilier en réduisant ses impôts. Pour procéder, vous devez faire l’acquisition d’un bien qui vous offre une fiscalité avantageuse. L’État français met à disposition de nombreux types d’investissements si vous souhaitez optimiser votre défiscalisation. Avant de voir en détail ces méthodes, voyons pourquoi il est intéressant d’entamer une réduction d’impôts. Passons, dès à présent en revue les meilleurs moyens pour procéder à une défiscalisation immobilière.

I. Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier constitue un excellent moyen de réduire ses impôts. En effet, de type d’investissement permet de préparer sa retraite,  de bénéficier d’un rendement nettement supérieur aux produits bancaires (Livret A, Assurance Vie…). De plus, vous pourrez utiliser le levier du crédit afin de réaliser un investissement rentable dès les débuts de votre investissement dans la pierre. Mais alors, comment tirer profit des lois fiscales avec l’immobilier ? Voyons dans cet article comment réduire son impôt sur le revenu, ou encore son impôt sur les revenus locatifs.

 

 

I.1. Quelles solutions pour investir dans l’immobilier ?

L’investissement locatif est sans aucun doute le moyen le plus profitable afin d’investir dans l’immobilier. En effet, l’immobilier locatif vous permet de profiter du levier du crédit immobilier. Le taux d’intérêt étant extrêmement bas, vous pourrez bénéficier d’avantages profitables lors de votre premier investissement. Les Locations Meublées Non Professionnelles vous permettent par exemple d’investir dans un bien immobilier avec un apport de seulement 49% de sa valeur. La Loi Pinel est également très avantageuse, puisque celle-ci vous permet d’obtenir un bien en ne finançant que 37% de sa valeur. Passons donc en revue les différentes typologies d’investissements, et leur potentiel de défiscalisation.

I.2. La Loi Pinel, le dispositif d’investissement favori des investisseurs

Le dispositif Pinel qui sera prolongé minimum jusqu’en 2022, permet aux investisseurs qui font l’acquisition d’un bien immobilier neuf pour le mettre en location d’obtenir d’une réduction d’impôts. Cependant, quelques règles sont à respecter lorsqu’on investit en Pinel, notamment la zone du bien, le montant des loyers ou encore la durée de location prévue.

Si une des règles du dispositif n’est pas respecter, l’investisseur perd les avantages fiscaux de la loi Pinel. Le propriétaire doit toutefois faire attention aux différents risques de l’investissement locatif. En effet, absence de locataires, loyers impayés ou encore évolution du marché immobilier défavorable, tous ces facteurs sont à considérer. L’investissement Pinel est possible sur deux logements tout au plus et limité par un plafond de 300 000 € d’investissement et de 5 500 € par m 2 de surface habitable.

• La localisation du bien : Pour être éligible à la loi Pinel, le bien doit être situé dans une zone foncière A, A bis ou B1.
• Les locataires : Le logement en location doit être non-meublé. De plus, le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser des limites établies par l’État, changeantes selon la localisation du bien et le nombre d’habitants du logement.
•  La durée de location : En loi Pinel, l’investisseur doit louer le bien immobilier pour une durée d’un minimum de 6 ans, sous peine de perdre sa défiscalisation. Cette durée de 6 ans est  néanmoins prolongeable deux fois pour une durée de 3 ans, soit une durée fixe de 12 ans au total.

 

 

I.3. La loi Censi-Bouvard, investir dans des logements meublés

Complémentaire au statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard permet de percevoir une baisse d’impôts et de conserver la TVA d’un logement meublé dans une résidence de services.

Tout comme pour la Loi Pinel, les conditions doivent absolument être respectées par l’investisseur. L’acquéreur devra également prendre en compte les risques potentiels liés à un investissement locatif (loyers impayés, marché boursier…).

Pour bénéficier de la baisse d’impôts, il vous faut obtenir avant le 31 décembre 2021 un bien immobilier neuf dans une résidence de services pour seniors, étudiants, ou handicapés. Vous devez également vous engager à le mettre en location pendant une durée de 9 ans. Le prix d’acquisition du bien ne doit pas dépasser 300 000 €, des avantages de fiscalité  sont cependant une réduction de 11 %, sur 9 ans, et une TVA de 20 %.

Les biens immobiliers visés par le dispositif Censi-Bouvard offre un taux de rentabilité intéressant, de 3,50 à 4,25 %. De plus, la mise en location est facile grâce à une forte demande, avec des matériaux de qualité malgré tout. Entre autres, l’investisseur peut déléguer sa gestion locative auprès d’un expert, qui garantit l’ensemble des procédures rattachées à la location du logement meublé. Et, la loi Censi-Bouvard donne l’avantage de permettre de reporter de la défiscalisation durant 6 années si elle est plus élevée que l’impôt dont l’investisseur est redevable. cependant, le bien doit encore être en location lorsque le report est demandé.

I.4. LMNP, investir dans le meublé neuf et ancien

Selon votre qualité d’investissement en LMNP, vous pouvez déduire vos différentes charges, considérer les abattements immobiliers, et éventuellement obtenir une déduction de plus-value. L’acquéreur est considéré selon la loi comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), en fonction du montant des revenus locatifs obtenus :

En-deçà de 23 000 €, il rentre dans les LMNP, ce qui lui permet d’abaisser la totalité de ses charges foncières de ses rentes. S’il penche pour le régime réel, il peut également prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. La plus-value, dès que l’investissement locatif s’achève, est soumise au régime de droit commun pour les non-professionnels. Ces avantages peuvent s’additionner avec la déduction sur le prix du bien donné par le dispositif Censi-Bouvard.

Au-delà de 23 000 €, l’investisseur est alors LMP, il déduit la totalité des charges foncières de ses rentes et peut utilisé le déficit foncier. Cette fois-ci encore, les abattements sont déduits sur bénéfice d’exploitation et, seulement si le logement meublé est loué pendant 5 années, il peut bénéficier d’une exonération complète de la plus-value à la revente. Enfin, le statut LMP permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers avec une fiscalité allégée.

Avantages : Les LMNP offrent en effet des revenus non fiscalisés, en exonérant les charges classiques d’exploitation, ou même en amortissant les immobilisations (frais de notaire, frais bancaires ou même mobilier). De plus, l’investisseur se voit garantir des revenus réguliers sur une durée de 9 à 12 ans, frais d’entretien inclus. L’investissement en LMNP permet également à l’exploitant de récupérer la TVA puisque qu’elle est redevable par le promoteur. Néanmoins, le propriétaire se doit de proposer au minimum 3 services para-hôteliers (accueil, ménage, petit déjeuner, linge..).

Exemple : Si vous voulez préparer des retraites en investissant dans une résidence EHPAD en Dordogne, un bien immobilier vous coûterait par exemple 180 000 euros à investir, pour une rentabilité nette de de 4% sur 18 ans. Cette rentabilité est la moyenne nationale de la rentabilité des résidences EHPAD. Elle est calculée par la rente annuelle de vos revenus, divisée par le coût de l’investissement. Ici, la résidence propose une durée d’investissement de 18 ans pour une vision.

 

 

I.5. Loi Malraux, gros travaux pour défiscaliser

La Loi Malraux permet d’abaisser une fiscalité par le biais d’un abattement d’impôts auquel il est possible de prétendre seulement si des travaux sont réalisés sur le bien immobilier. Le montant de l’abattement change selon la localisation du logement. Donc, l’investisseur s’engage à proposer le bien à la location durant une durée fixe d’au moins 9 ans.

• Les travaux : La Loi Malraux vous permet de déduire du revenu fiscal global les dépenses engagées au titre des travaux de rénovation d’un immeuble ancien, dans une limite de 100 000 € par an sur 4 années consécutives. Les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble, faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable, et être confiés à un architecte des bâtiments de France.
• Les conditions liées à la location : Une fois les travaux achevés, l’immeuble doit être mis en location pendant au moins 9 ans et chaque logement doit constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni être rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
• La réduction d’impôts selon la localisation du bien : Si le logement se situe dans une zone ancienne ou dans une zone préservée (comme le Marais à Paris), la défiscalisation Malraux est de 30 %. De plus, se situe en secteur AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine), la défiscalisation est donc de 22 %.

I.6. Loi Monuments historiques : défiscalisation en préservant le patrimoine

La loi Monuments historiques propose un système de réduction d’impôts qui permet aux investisseurs immobiliers possédant des biens référencés Monuments Historiques de payer moins d’impôts.

La loi Monuments Historiques permet de ce fait d’inclure le prix des frais de réparation et d’entretien et autres intérêts. A l’inverse du dispositif Malraux, il n’y a aucune limite d’obligation de location une fois les réparations achevées. Cependant, la loi Monuments Historiques n’impose pas la location, mais le propriétaire doit garder le logement pendant au moins 15 ans.

 

I.7. Nue-propriété : transmettre son patrimoine

Ce type d’investissement permet de d’optimiser vos revenus fonciers pour votre retraite tout en réduisant vos impôts. Il est possible d’obtenir une réduction d’impôts de 12% à 21% sur une durée fixe de 6 ans à 12 ans. Pour être éligible, le bien doit être neuf et acquis sur VEFA auprès d’un promoteur à jour sur les dernières normes énergétiques.

Cette typologie d’investissement permet de démembrer une propriété. Autrement dit, on distingue :

• le nu-propriétaire qui possède le bien, et peut le mettre à la revente.
• l’usufruitier qui peut habiter le bien, ou jouir des loyers du logement.

Lorsque vous faites l’acquisition d’une nue-propriété, vous cédez donc ses rentes à un usufruitier. Néanmoins, l’accès à l’usufruit est sur une durée fixe. Ce dernier dure généralement 10 à 20 ans, ou bien jusqu’à la mort de l’usufruitier. Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien .

 

 

 

II. Peut-on cumuler plusieurs lois de défiscalisation immobilière ?

II.1. Les grands principes

Il n’est strictement pas  possible de cumuler plusieurs dispositifs fiscaux sur un seul et même bien, quelle que soit sa nature. En effet, chaque dispositif est différent avec ses propres caractéristiques notamment par exemple si le bien en question est un logement neuf (Loi Pinel) ou ancien (La Loi Malraux). Vous pouvez tout à fait réunir plusieurs dispositifs comme la loi Censi-Bouvard, la Loi Malraux ou le LMNP, sur deux biens distincts. Cependant, vous pouvez tout à fait cumuler plusieurs dispositifs à condition de respecter un seuil de 300 000€ maximum par an/par foyer fiscal (et 5 500 euros par mètre carré acheté) par an. Le nombre de biens ne peut pas être supérieur à deux par an, et doivent être actés chez le notaire. Le montant des avantages fiscaux Pinel ne peut pas dépasser 10 000 euros, sauf exception si vous investissez dans le cinéma ou les DOM TOM (le plafonnement sera de 18 000 euros). En cas de dépassement du plafond maximum, la réduction d’impôt ne sera appliquée que sur 300 000 euros. En outre, il convient de ne pas dépasser le taux limite d’endettement de 33 % pour l’ensemble de l’emprunt. Nous vous préconisons de vous adresser à un conseiller en gestion de patrimoine  afin d’effectuer un audit global de sa situation patrimoniale et pour ainsi évaluer l’intérêt fiscal des différents dispositifs. Il sera à vos côtés pour vous accompagner tout au long de votre projet.

II.2. Les raisons de cumuler plusieurs dispositifs fiscaux

Le souhait de vouloir bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux est plutôt évident : vous pourrez ainsi profiter au maximum des réductions d’impôts et autres avantages offerts par ces derniers. Les professionnels appellent cela des produits ou des dispositifs de défiscalisation. Par exemple, il pourrait être intéressant de cumuler la récupération de la TVA accordée par le dispositif fiscal LMNP avec la possibilité offerte par la loi Pinel de louer à un membre de sa famille. Ou peut-être êtes-vous un investisseur expérimenté et vous souhaitez réalisez plusieurs investissements dans le locatif. A ce titre, vous souhaiteriez bénéficier des avantages de la loi Pinel en achetant un appartement neuf.

 

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