La location meublée non professionnelle (LMNP) est un investissement immobilier qui permet de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Cependant, comme tout investissement, il peut arriver que l’on souhaite se séparer de son bien immobilier. Dans cet article, nous allons vous expliquer comment fonctionne la cession d’un bien en LMNP.
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Les étapes à suivre pour vendre son bien en LMNP
La vente d’un bien en LMNP suit les mêmes étapes que la vente d’un bien immobilier classique. Cependant, il est important de prendre en compte certaines spécificités propres au LMNP.
Estimation de la valeur du bien
La première étape pour vendre son bien en LMNP est d’estimer sa valeur. Pour cela, vous pouvez vous appuyer sur plusieurs méthodes, telles que la méthode de la rentabilité, la méthode par comparaison, ou encore la méthode de la valeur de reconstruction. Il est important de bien évaluer la valeur de votre bien afin de le vendre au juste prix et de ne pas subir de pertes financières.
Détermination de la plus-value
Une fois la valeur de votre bien estimée, vous devez déterminer la plus-value que vous allez réaliser lors de la vente. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Elle est soumise à une fiscalité spécifique, qui dépend notamment de la durée de détention du bien.
Publication d’une annonce
Une fois que la valeur de votre bien a été estimée et que la plus-value a été déterminée, vous pouvez publier une annonce de vente. Vous pouvez utiliser différents supports pour diffuser votre annonce : les sites d’annonces immobilières, les réseaux sociaux, ou encore les agences immobilières spécialisées en LMNP.
Signature de la promesse de vente
Lorsqu’un acheteur potentiel est intéressé par votre bien, vous pouvez signer une promesse de vente. Cette promesse de vente permet de définir les modalités de la vente et de réserver le bien à l’acheteur. Elle peut être assortie d’une indemnité d’immobilisation, qui correspond généralement à 5% à 10% du prix de vente.
Signature de l’acte de vente
Lorsque toutes les conditions suspensives de la promesse de vente sont levées, vous pouvez procéder à la signature de l’acte de vente devant un notaire. Cet acte de vente officialise la cession du bien et permet de transférer la propriété de l’acheteur.
Conséquences fiscales de la cession d’un bien en LMNP
La cession d’un bien en LMNP entraîne des conséquences fiscales particulières qu’il est important de connaître. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente du bien est imposable. Cependant, la fiscalité appliquée dépend de la durée de détention du bien.
Si le bien a été détenu pendant moins de 6 ans, la plus-value est imposée au taux marginal d’imposition, c’est-à-dire le taux le plus élevé auquel est soumis le contribuable. En revanche, si le bien a été détenu pendant plus de 6 ans, le taux d’imposition de la plus-value est de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux en vigueur.
La cession d’un bien en LMNP peut entraîner la perte du statut LMNP si le bien vendu représente l’unique bien locatif du propriétaire. Dans ce cas, le contribuable sera soumis à la fiscalité des revenus fonciers classiques.
Les avantages de la cession d’un bien en LMNP
La cession d’un bien en LMNP présente plusieurs avantages pour le propriétaire.
Bénéficier d’une plus-value
La cession d’un bien en LMNP peut également offrir un avantage financier non négligeable : la possibilité de réaliser une plus-value. En effet, si le bien a été acquis à un prix inférieur à sa valeur au moment de la revente, la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition constitue une plus-value taxable. Cependant, cette plus-value peut être exonérée si certaines conditions sont remplies. Ainsi, si le bien a été détenu pendant plus de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Si le bien a été détenu entre 6 et 22 ans, un abattement pour durée de détention est appliqué, réduisant ainsi l’imposition de la plus-value. En revanche, si le bien a été détenu moins de 6 ans, la plus-value est soumise à une imposition pleine et entière. Vous devez donc être en mesure de bien évaluer la plus-value potentielle lors de la cession d’un bien en LMNP, en prenant en compte notamment la durée de détention, le prix d’acquisition et le marché immobilier local. Une bonne estimation de la plus-value permettra de maximiser le profit de la cession et de rentabiliser au mieux l’investissement.
Réduire la fiscalité
En cas de plus-value, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement sur la plus-value en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, au-delà de 22 ans de détention, l’abattement atteint 100 % de la plus-value. De plus, le régime fiscal de la vente d’un bien en LMNP est plus avantageux que celui de la vente d’un bien en location nue. En effet, le propriétaire peut bénéficier du régime des plus-values professionnelles qui permet de réduire la fiscalité.
Comment céder son bien en LMNP ?
La cession d’un bien en LMNP nécessite de respecter certaines étapes.
Estimation de la valeur du bien
Avant de mettre en vente son bien en LMNP, il est important d’en estimer la valeur. Pour cela, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire :
- Faire appel à un expert immobilier : cette solution permet d’obtenir une estimation précise du bien en fonction de plusieurs critères tels que sa localisation, sa surface, son état, etc.
- Utiliser des sites d’estimation en ligne : ces sites permettent d’obtenir une estimation rapide du bien en fonction de critères simplifiés.
Mise en vente du bien
Une fois l’estimation de la valeur du bien réalisée, le propriétaire peut mettre son bien en vente. Pour cela, plusieurs options s’offrent à lui :
- Passer par une agence immobilière spécialisée dans la vente de biens en LMNP : cette solution permet de bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans toutes les étapes de la vente.
- Mettre en vente soi-même : cette solution permet d’économiser les frais d’agence mais nécessite une bonne connaissance du marché immobilier et des procédures de vente.
Signature du compromis de vente et de l’acte de vente définitif
Une fois un acquéreur trouvé, le propriétaire doit signer un compromis de vente. Ce document engage les deux parties dans la vente du bien en fixant notamment le prix de vente et les conditions de paiement. L’acte de vente définitif est signé chez le notaire. Cette étape marque la cession définitive du bien immobilier en LMNP au nouveau propriétaire. Le propriétaire initial reçoit alors le prix de vente du bien.
La cession d’un bien en LMNP entraîne des conséquences fiscales particulières qu’il est important de connaître. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente du bien est imposable. Cependant, la fiscalité appliquée dépend de la durée de détention du bien.
Si le bien a été détenu pendant moins de 6 ans, la plus-value est imposée au taux marginal d’imposition, c’est-à-dire le taux le plus élevé auquel est soumis le contribuable. En revanche, si le bien a été détenu pendant plus de 6 ans, le taux d’imposition de la plus-value est de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux en vigueur.
Il est également important de savoir que la cession d’un bien en LMNP peut entraîner la perte du statut LMNP si le bien vendu représente l’unique bien locatif du propriétaire. Dans ce cas, le contribuable sera soumis à la fiscalité des revenus fonciers classiques.