Comment fixer le prix du loyer ?

Cohérence prix et bien et fixer le prix du loyer en fonction de certains critères

Il est important que le prix suive avec la qualité du bien. Lorsque ce n’est pas le cas, des conflits ou des impayés peuvent apparaître. Il convient de trouver un juste milieu. En effet, un prix trop élevé peut entraîner une plus grande vacance locative voire même une limitation de la demande. Lorsque le loyer est trop bas, il n’est pas toujours facile de le réajuster par la suite.

Il est nécessaire d’évaluer les atouts et les inconvénients du bien. C’est-à-dire les équipements que l’appartement dispose comme par exemple une terrasse, un concierge, un parking, un garage, un interphone… etc. Il est à noter qu’il peut y avoir un dépassement de loyer de 10% pour un logement classé A ou G au DPE. L’emplacement géographique ainsi que la superficie du logement sont à prendre en compte. Il faut prendre en considération la présence des principaux centres d’intérêts, des écoles, universités, des principaux réseaux de transport. Par ailleurs, il faut tenir compte de si le bien est meublé ou non. Une location meublée se louera toujours plus chère qu’une location vide.

 

Fixer un loyer en zone tendue

Une zone tendue représente des localités où la demande est plus forte que l’offre. C’est le cas notamment des grandes métropoles comme Paris et Lyon. Le prix du premier loyer peut être fixé en toute liberté en fonction de l’offre et de la demande. Cependant une réévaluation est nécessaire lors de l’arrivée d’un nouveau locataire. Le prix du bien peut évoluer pour plusieurs raisons. Premièrement, c’est le cas s’il n’y a pas eu d’indexation du loyer l’année précédente du bail. La hausse du prix du loyer est limitée à la variation de l’IRL fixant l’évolution des prix à la consommation. En outre, il est possible de fixer un nouveau prix lorsque le loyer précédent a été sous-évalué. L’ajustement du prix du loyer est restreint. Il ne pourra pas être fixé au-dessus de la moitié de la différence entre le prix du dernier loyer fixé et le montant moyen des loyers dans le voisinage. Également, si de gros travaux d’amélioration ou de mise en conformité ont été mis en place, le nouveau prix du loyer annuel ne pourra alors excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.

Il y a au total 28 agglomérations faisant partie du plafonnement des loyers en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

 

 

L’encadrement des loyers

Très précisément à Lille, Paris, Lomme et Hellemmes, 9 localités comme Pierrefitte, L’Île-Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen, font l’objet d’un encadrement des loyers en plus des impératifs mis en place dans les zones tendues. Les loyers doivent être déterminés en fonction du loyer de référence dans le quartier. Ils dépendent également de certains critères tels que la date de construction de l’immeuble, le nombre de pièces ainsi que s’il s’agit d’une location meublée ou vide.

À partir de 2022, de nouvelles villes vont adopter le plafonnement des loyers comme à Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et leur agglomération.

 

L’encadrement des loyers avec la Loi Pinel

Le barème 2022 des Loyers Pinel selon la zone est le suivant :

 

Voici un exemple de calcul d’un plafond de loyer Pinel :

Par exemple un appartement Pinel de 70 m² avec un balcon de 8 m², situé à Arles en zone B1.

– Calcul de la surface utile = 70 m² + (0.5 x 8 m²) = 74 m²

– Calcul du coefficient multiplicateur= (19 / 74) + 0.7 = 0.957

– Détermination du barème Pinel : Arles est situé en zone B1 => le barème applicable est de 10.51 € / m²

– Calcul du plafond du loyer = 70 m² x 0.957 x 10.51 € / m² = 704 €

Le prix du loyer revient donc à 704 €.

 

Calcul du rendement locatif net et brut

Afin de connaître son rendement locatif brut, il convient de diviser le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Pour connaître le rendement locatif net, il vous suffit de déduire ensuite de ce résultat les charges non récupérables, les frais de gestion et les impôts, la taxe foncière.

Exemple de calcul du rendement d’un bien :

En tenant compte du fait que le loyer est de 700 € (hors charges) par mois ce qui représente 8 400€ annuels pour un achat de 300 000€, le calcul est le suivant : (8 400/300 000) x 100 = 2,8 %