Comment amortir un bien en LMNP ?

Louer un bien meublé sous statut LMNP peut être très avantageux fiscalement. 

Mais encore faut-il connaître et utiliser correctement le régime fiscal et les modalités comptables propres à ce statut. Alors sans plus attendre : des explications sur le régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), la distinction micro-BIC et régime réel, les charges déductibles, etc. 

Nos conseils vous permettront de réduire vos impôts en amortissant votre investissement en location meublée.

Micro-BIC ou Régime réel

Pour rappel, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est assujetti à deux critères : les recettes annuelles des loyers perçus sont inférieures à 23k€ ou n’excèdent pas 50 % des revenus annuels du propriétaire.

Si vous entrez dans les critères du LMNP, vous avez alors le choix entre deux régimes pour déclarer vos loyers, qui sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• Le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondant à 50% du loyer encaissé
• Le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements qui constituent tout l’intérêt du régime

Choisir le régime réel d’imposition : 

• Si les loyers perçus sur l’année excèdent 70 000€, le régime réel s’applique automatiquement.
• Si les loyers sont inférieurs à 70 000€, vous pouvez opter pour le régime réel (sinon le régime micro-BIC et son abattement de 50% s’applique par défaut).

NB : Nous ne pouvons que vous conseiller de passer par un comptable pour réaliser votre déclaration en LMNP réel, qui impose en effet d’établir un compte de résultat et un bilan d’actif avec des amortissements par composantes.

Amortir son bien en LMNP 

L’amortissement est une notion comptable qui permet de lisser l’impact d’un investissement tout en intègrant la dépréciation/perte de valeur d’un actif sur plusieurs années.

Le régime réel vous permet de déduire vos charges en fonction de leurs valeurs réelles.

En location meublée, il y’a deux particularités avantageuses pour le propriétaire bailleur :

• La liste des charges déductibles n’est pas fixée,
• Les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années, tout comme la valeur du bien que vous pouvez déprécier chaque année (l’amortissement).

Les charges imputables pourront inclure : les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur, les frais d’agence et frais de notaire si vous décidez de ne pas les amortir, les primes d’assurances (PNO ou assurance loyer impayé), le remplacement du petit électroménager, la taxe foncière et CFE et aussi les charges courantes de copropriété. 

Les grosses dépenses engagées peuvent être amorties sur plusieurs années, chacune avec sa durée d’amortissement spécifique (laissé à l’appréciation de votre comptable). Cette opération a notamment pour intérêt de réduire et lisser le résultat des exercices sur plusieurs années afin de réduire l’imposition.

Dans la phase de revente du bien, l’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse grâce à l’amortissement de la plus value.

Ainsi la spécificité du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en plus des grosses dépenses. La dépréciation comptable va s’imputer sur les loyers perçus comme une dépense annuelle « fictive » qui va donc diminuer l’imposition et plus tard, vous bénéficierez d’un régime de plus value immobilière avantageux.

NB : la part non utilisée de l’amortissement du bien (on ne peut déduire que sur un solde positif) peut être reportée indéfiniment.