Si la libre négociation entre les parties pour les contrats de baux commerciaux est fondamentale, elle est depuis le 18 Juin 2014 encadrée par la loi Pinel. Ainsi si votre contrat de bail commercial a été signé avant le 1 septembre 2014 et que vous vous apprêtez à le renouveler ou si vous êtes sur le point d’en signer un aujourd’hui, voici différents aspects qui méritent votre attention :
État des lieux
Avant la loi Pinel, effectuer un état des lieux n’était pas impératif dans le cadre d’un bail commercial. Afin de protéger les deux parties (bailleur et preneur), cela est maintenant obligatoire. Si le contrat est antérieur à septembre 2014 il est tout à fait possible de procéder à un état des lieux lors du renouvellement du bail commercial. Cela permettra ainsi de faire une mise à jour sur l’état du bien loué.
Loyer
Critère le plus important, l’augmentation du loyer peut être source de discorde entre les parties, en particulier pour le renouvellement de baux commerciaux de longue durée. C’est pourquoi, depuis l’article L145-33 du code du commerce le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de la valeur locative du bien.
Quand le loyer est en dessous de la valeur locative du bien, une augmentation est alors envisageable lors du renouvellement de contrat de bail. Cependant pour observer une révision triennale du loyer (tous les 3 ans), il faut utiliser les indices de références exigés par la loi Pinel pour en définir le taux :
- Soit l’indice des loyers commerciaux (ILC)
- Soit l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT)
Le choix dépendra du secteur d’activité du locataire.
Attention cependant :
Le nouveau montant du loyer calculé avec l’ILC (ou ILAT) déterminera le nouveau plafond du loyer pour les 3 prochaines années du bail à condition seulement qu’il soit bien inférieur ou égal à la valeur locative du bien.
De plus, les conditions de plafonnements ne sont applicables que pour les contrats de baux commerciaux inférieurs ou égaux à 9 ans.
Enfin, si des transformations notables telles que les caractéristiques du bien ou les obligations des parties ont lieu, le loyer peut également être déplafonné à condition seulement que l’augmentation n’excède pas 10% du montant du loyer acquitté l’année précédente, conformément à l’article L145-34 du code du commerce.
Durée de location
Les conditions de la durée de la location dans un contrat de bail commercial sont désormais assouplies : si un bail commercial a généralement été conclu pour une durée locative de 9 ans, le preneur a désormais la possibilité de signifier son départ au bailleur au bout de 3 ans. Cette mesure accompagne la suppression des baux commerciaux dits “fermes” (sauf exceptions particulières) qui ne permettent pas de congé anticipé pour le locataire.
Côté bailleur, celui-ci a également la possibilité de résilier le contrat de location au bout de 3 ans, sur motif justifié et il devra néanmoins se préparer à dédommager le locataire avec une indemnité d’éviction.
Répartition des charges locatives
La loi Pinel structure mieux la répartition des charges locatives : elle impose au bailleur la rédaction d’un inventaire mis à jour tous les ans au contrat de bail.
L’inventaire comprend les charges imputables au locataire telles que les redevances, la taxe foncière et autres charges inhérentes au bien de façon à ce que le locataire ne soit pas pris au dépourvu. Les charges imputables au propriétaire doivent aussi être indiquées comme les réparations par exemple.
Travaux
Conformément à l’article L145-40-2 du code du commerce dans le cadre de la loi Pinel, il est désormais obligatoire de renseigner l’inventaire de la répartition des travaux de façon explicite entre le bailleur et le preneur. Le preneur est donc protégé par une liste limitative des travaux et réparations potentiels qui pourront être à sa charge. Le bailleur doit communiquer les travaux effectués les trois années précédentes et informer le locataire sur les travaux prévus sur les trois prochaines années avec les coûts associés et le budget prévisionnel.
Droit de préférence
Cela signifie que grâce à la loi Pinel, si le bailleur décide de vendre son bien, il doit nécessairement faire une offre à son locataire (le preneur) en priorité car c’est lui qui en a l’usage. En étant informé par lettre recommandée et avis de réception, le locataire dispose alors d’un mois à partir de la réception de la lettre pour accepter ou non l’offre du bailleur et procéder à la vente sous quatre mois.
Si le locataire refuse ou ne peut pas acquérir le bien, le bailleur peut alors proposer son bien à la vente. Si le propriétaire propose par la suite une offre plus avantageuse à un tiers, le locataire en sera informé (par le bailleur ou par le notaire) grâce à son droit de préférence. Il pourra se positionner s’il le souhaite, et sera prioritaire au tiers, à condition de respecter les délais.
Renouvellement du contrat de bail
Si un professionnel souhaite renouveler son bail commercial dans le but de poursuivre son activité, la demande de renouvellement du bail est un droit qui doit être formulé au moins 6 mois avant la date d’échéance indiquée sur le contrat. Si le preneur ne se manifeste pas alors le contrat sera reconduit de manière tacite avec un risque de voir le loyer être déplafonné la douzième année. Bien évidemment, le renouvellement du contrat pourra également être à l’initiative du bailleur.