Avis sur la loi Malraux

Loi Pinel, loi Denormandie ou loi Malraux : les mécanismes de défiscalisation ne manquent pas. Les investisseurs ont le choix et peuvent se tourner vers l’un ou l’autre des dispositifs en fonction de leurs situations et de leurs projets. La loi Malraux propose aux contribuables de faire l’acquisition d’un bien de caractère et de le restaurer, en échange d’une réduction d’impôt. Découvrez notre avis sur la loi Malraux.

Quel budget pour se lancer dans un projet en loi Malraux ?

La question du budget est toujours centrale lorsqu’il s’agit d’effectuer un investissement immobilier. Dans le cadre d’un projet en loi Malraux, il faut prendre en compte le coût de l’acquisition, mais aussi celui des travaux à effectuer. Alors que par le passé, les programmes proposés en loi Malraux étaient plutôt réservés à des personnes aisées, il est possible aujourd’hui de trouver un bien pour environ 150 000 € tout compris. Pour un prix abordable et relativement accessible actuellement en raison des faibles taux d’intérêt, vous pouvez acheter un logement de caractère qui, une fois rénové, présentera les mêmes avantages que dans le neuf. Encore mieux : vous pourrez probablement bénéficier d’une belle plus-value à la revente (généralement comprise entre 15 et 20 %).

Avis sur la loi Malraux : qu’en est-il du coût de l’acquisition du bien ?

Pour un investissement en loi Malraux, il est conseillé de ne pas aller au-delà des prix du neuf de 20 %, exception faite pour un bien d’exception que vous pourriez éventuellement dénicher. Étant donné leur intérêt d’un point de vue architectural, les programmes en loi Malraux sont généralement situés en centre-ville, une localisation idéale et plébiscitée par des locataires aisés. Même si ces biens nécessitent souvent des travaux importants, ils sont d’une qualité incomparable : imposantes façades en pierres de taille, belle hauteur sous plafond, cheminée, cachet unique, etc. Ces logements sont rares et la demande est forte. Pour autant, veillez à ne pas dépasser les prix pratiqués dans le neuf dans le même quartier de 20 %. C’est un bon indicateur du prix que vous pouvez consacrer à un tel bien sans le payer plus que sa valeur réelle.

Un dispositif idéal pour optimiser votre fiscalité

En achetant un bien en loi Malraux, la réduction d’impôts dont vous pourrez profiter sera d’autant plus importante que les travaux réalisés seront conséquents. Il n’est pas rare que le montant du chantier soit supérieur au prix de l’acquisition. Par exemple, le coût du logement peut être de seulement 20 à 30 % de l’enveloppe globale, le reste étant destiné aux travaux.

C’est un paramètre très important à prendre en compte, car la réduction d’impôts consentie est calculée en fonction du coût des travaux de réhabilitation du logement. Elle varie entre 22 et 30 % (la fourchette haute de 30 % concerne les biens situés dans un secteur dit “sauvegardé”) et est limitée à 100 000 € par an. Lorsque vos travaux sont terminés et que vous avez pu bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez louer le bien pendant 9 ans, au prix que vous souhaitez. Le rendement pour une opération de ce type, y compris l’avantage fiscal, peut être supérieur à 5 %, sans compter une éventuelle plus-value à la revente.