Acheter un immeuble de rapport en SCI

Acheter un immeuble en SCI pour un investissement locatif à plusieurs impose de créer une société, d’en rédiger avec attention les statuts et surtout de réfléchir à son régime fiscal.

Néanmoins, ce mode d’investissement commun est de plus en plus employé. En effet, il permet d’optimiser la rentabilité d’un immeuble de rapport grâce à des avantages fiscaux propres à sa détention collective. Il permet aussi de planifier plus facilement la transmission du patrimoine, et ce à moindre coût.

Les avantages de la SCI 

L’investissement via une SCI permet d’acheter plus cher et plus grand car il suppose une mobilisation des ressources de plusieurs associés. 

Cela a aussi l’effet d’augmenter mécaniquement sa capacité d’endettement aux yeux des banques prêteuses, qui du fait de cette mutualisation des risques, prêteront plus facilement à la SCI constituée qu’à de simples particuliers (cf notre article sur le financement en SCI).

Investir dans un immeuble de rapport permet de diversifier ses stratégies locatives, comme évoqué dans un précédent article. L’ensemble peut comprendre des biens de types différents (local commercial, studios à louer en meublé ou en location saisonnière). 

A Noter : Dans le cas d’une SCI relevant de l’Impôt sur les Sociétés, il est possible de combiner plusieurs types de location pour optimiser la rentabilité de l’immeuble. Dans une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu, le fisc ne tolèrera que la location vide.

La fiscalité 

Lorsqu’on acquiert un immeuble en SCI, il existe deux régimes d’imposition entre lesquels les associés doivent se prononcer. Il y a effet des avantages spécifiques selon que l’on décide d’assujettir l’immeuble détenu par la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : 

• SCI à l’IR : l’imposition est “transparente”, ce qui signifie que chaque associé sera imposé personnellement au titre de ses revenus fonciers.

Avantage : pas de frais de comptabilité.     

Inconvénient : les bénéfices réalisés vont mécaniquement accroître les revenus de chaque associé, et faire grimper leur tranche marginale d’imposition. C’est pourquoi de nombreux investisseurs, dont les revenus fonciers les font grimper dans les tranches supérieures d’imposition, préfèrent se tourner vers l’imposition à l’IS pour leur SCI.

• SCI à l’IS : ce ne sont plus les associés qui sont redevables mais la société. 

Avantage : le taux de l’impôt (15%) est intéressant pour un résultat inférieur à 38 120€.  En additionnant les charges déductibles que permet ce régime (frais de notaire, frais d’enregistrement et de négociation, assurances, taxe foncières, travaux…) et la déduction de l’amortissement qui intervient chaque année, l’Impôt sur les Sociétés réduit drastiquement l’imposition d’un immeuble de rapport, surtout si des travaux sont réalisés. 

Inconvénient : Obligation de tenir une comptabilité. L’IS a aussi l’inconvénient de soumettre la SCI à un régime de plus-values immobilières défavorable.

Transmission de l’immeuble 

• ÉVITER L’INDIVISION : la SCI facilite le partage du patrimoine parce qu’elle est constituée de parts sociales. Pas besoin donc de vendre un ou plusieurs immeubles pour répartir leur valeur entre plusieurs héritiers. Le capital social peut se scinder en autant de parts que nécessaire. Hors de la SCI, pour un immeuble acquis en commun, les héritiers seront alors soumis au régime de l’indivision, où chacun est propriétaire du bien à part égale et où il faut donc s’entendre pour gérer ou céder le patrimoine… 

• REDUIRE VOIRE NEUTRALISER LES FRAIS DE SUCCESSION : La SCI autorise les donations aux héritiers directs, sans frais de succession, dans la limite des abattements prévus à hauteur de 100 000 euros par enfant, chaque don pouvant être effectue suivant des tranches de 15 ans. 

• LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : la SCI permet de transmettre un immeuble tout en en restant le dirigeant. De même, on peut continuer à percevoir les revenus émanant des loyers, en passant par le démembrement de propriété et en conservant l’usufruit sur le bien jusqu’à son décès. Là aussi, les frais de transmission sont avantageux puisqu’ils ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, bien inférieure à celle du prix réel du bien.

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