Qu’est-ce que le Déficit foncier ?
Le Déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires d’immeubles locatifs de déduire les dépenses liées à la rénovation et à l’entretien de leurs biens immobiliers. Il s’applique principalement aux biens classés dans la catégorie des revenus fonciers, tels que les logements locatifs non meublés. Le Déficit foncier permet aux investisseurs de déduire ces dépenses de leurs revenus fonciers existants, voire de créer un déficit foncier qui peut être reporté sur les revenus fonciers futurs.
NEUTRALISEZ VOS IMPOTS AVEC LE DEFICIT FONCIER
En savoir plus sur le mécanisme du déficit foncier
Les avantages du Déficit foncier
Le Déficit foncier présente plusieurs avantages intéressants pour les investisseurs immobiliers.
Réduction d’impôt future
La possibilité de reporter le Déficit foncier sur les revenus fonciers des années suivantes offre un avantage majeur : la réduction d’impôt future. En diminuant le montant imposable de ces revenus, les investisseurs peuvent bénéficier d’une diminution significative de leur impôt sur le revenu. Cette stratégie permet d’optimiser la gestion fiscale de l’investissement immobilier.
Valorisation du bien immobilier
En réalisant des travaux de rénovation et d’amélioration pour générer un Déficit foncier, les investisseurs ont l’opportunité d’augmenter la valeur de leur bien immobilier. Ces travaux permettent de moderniser le bien, d’améliorer ses performances énergétiques et de le rendre plus attractif pour les futurs locataires. Cette valorisation du bien offre la possibilité de le revendre à un prix plus élevé à l’avenir ou d’augmenter le montant des loyers perçus, ce qui contribue à optimiser la rentabilité de l’investissement.
Amélioration de la trésorerie
Le Déficit foncier peut avoir un impact positif sur la trésorerie des investisseurs. En déduisant les dépenses liées aux travaux de rénovation et d’amélioration des revenus fonciers existants, il est possible de récupérer une partie de ces dépenses sous forme de réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt peut améliorer la trésorerie en permettant de récupérer une partie des sommes engagées dans les travaux, ce qui facilite la gestion financière de l’investissement.
Incitation à la rénovation
Le Déficit foncier encourage les investisseurs à réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration, ce qui contribue à la revitalisation du parc immobilier. En investissant dans la rénovation des biens existants, les investisseurs participent à l’amélioration du cadre de vie des locataires et à la valorisation des quartiers concernés. Cela favorise également la pérennité de l’investissement en rendant le bien plus attractif sur le marché locatif.
Le calcul du Déficit foncier
Le calcul du Déficit foncier s’effectue en soustrayant les dépenses déductibles des revenus fonciers bruts. Les revenus fonciers bruts correspondent aux loyers perçus pour la location du bien immobilier. Les dépenses déductibles comprennent les travaux de rénovation, de réparation et d’amélioration, ainsi que les charges foncières telles que les impôts locaux, les frais de gestion, les primes d’assurance, etc.
Pour calculer le Déficit foncier, vous devez suivre les étapes suivantes :
- Calculez les revenus fonciers bruts : Il s’agit du montant total des loyers perçus au cours de l’année pour le bien immobilier concerné.
- Déduisez les charges foncières : Soustrayez les charges foncières déductibles, telles que les impôts locaux, les frais de gestion, les primes d’assurance, etc., des revenus fonciers bruts.
- Déduisez les dépenses de travaux : Soustrayez les dépenses de travaux déductibles, telles que les dépenses de rénovation, de réparation et d’amélioration, des revenus fonciers bruts après déduction des charges foncières.
Si le montant des dépenses déductibles est supérieur aux revenus fonciers bruts, un Déficit foncier est créé. Ce Déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, dans la limite annuelle de 10 700 euros.
Le Déficit foncier ne permet pas de bénéficier d’une réduction directe d’impôt. Cependant, il permet de diminuer le montant imposable des revenus fonciers des années suivantes, ce qui peut entraîner une réduction d’impôt significative.
Les dépenses déductibles
Pour bénéficier du Déficit foncier, certaines dépenses sont déductibles. Il s’agit notamment des dépenses de travaux de rénovation, de réparation et d’amélioration effectuées sur le bien immobilier. Les dépenses déductibles sont donc les travaux de gros œuvre, de rénovation énergétique, de réfection de toiture, d’isolation, de remplacement de système de chauffage, de réaménagement intérieur, etc. Les dépenses de réparation et d’entretien courant, telles que la peinture, la plomberie et l’électricité, sont également déductibles.
Les dépenses liées à l’acquisition du bien immobilier, telles que les frais de notaire, les frais d’agence et les intérêts d’emprunt, ne sont pas déductibles dans le cadre du Déficit foncier.
Les règles de report du Déficit foncier
Le Déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cependant, il est important de noter que le déficit ne peut être imputé que sur des revenus fonciers futurs et non sur d’autres types de revenus, tels que les salaires ou les revenus de capitaux mobiliers. De plus, le montant du Déficit foncier reporté est plafonné chaque année à 10 700 euros.
Vous devez planifier judicieusement les travaux et les dépenses pour maximiser le bénéfice du Déficit foncier et optimiser son utilisation dans les années à venir.
Les conditions à respecter
Pour bénéficier du Déficit foncier, certaines conditions doivent être respectées. Tout d’abord, le bien immobilier doit être situé en France et être destiné à la location non meublée. De plus, les travaux de rénovation et d’amélioration doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment et être effectivement payés par le propriétaire.
Le Déficit foncier ne peut pas être cumulé avec d’autres dispositifs fiscaux, tels que le dispositif Pinel ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il est donc nécessaire de bien étudier les différentes options fiscales et de choisir celle qui convient le mieux à votre situation.