Pourquoi souscrire un prêt immobilier locatif ?

 

Plus précisément, vous disposez de deux régimes fiscaux pour l’imposition de vos revenus locatifs :

• Les régimes micro : micro-foncier pour la location nue ou micro-BIC pour la location meublée, ces régimes vous offrent respectivement un abattement de 30 % et 50 % ;
• Le régime réel : il autorise à déduire un certain nombre de charges des revenus fonciers et l’intégralité des dépenses + amortissements des BIC de location meublée. Et permet la création d’un déficit foncier ou d’un déficit.

Le régime réel se révèle être une excellente option afin d’optimiser la fiscalité de votre investissement locatif du point de vue du financement.

Les intérêts d’emprunt constituent effectivement une charge déductible. En fonction du type de prêt locatif que vous souscrivez, amortissable ou in fine, vous serez en mesure de réduire votre base imposable de manière plus importante et sur une plus longue durée.

 

Pour se constituer un patrimoine tout en protégeant ses proches

L’avantage majeur du financement de l’investissement locatif par crédit : l’assurance de prêt. Si un décès intervient ou bien l’acheteur se retrouve dans une situation de perte totale et irréversible de l’autonomie, l’assureur prend le relais pour solder le prêt immobilier. Le bien immobilier est payé, vos proches peuvent le garder ou effectuer sa revente et utiliser l’épargne non investie dans l’acquisition comme ils l’entendent.

Les primes de l’assurance emprunteur constituent en outre une charge déductible au régime du réel, tout comme les primes de l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), la garantie des loyers impayés ou l’assurance vacance locative.

 

Quel prêt pour un investissement locatif ?

Le financement d’un investissement locatif doit être attentivement étudié, dans le but d’assurer l’équilibre économique et fiscal de l’opération. Vous avez le choix entre trois options : le prêt amortissable locatif, le prêt locatif in fine et le prêt locatif hypothécaire.

Vous devrez l’assortir d’une garantie (sûreté réelle ou sûreté personnelle) et choisir la durée de remboursement. Pour optimiser le cashflow de votre investissement locatif, vous pouvez mettre en place un différé de remboursement.

 

Le prêt amortissable d’investissement locatif

C’est le crédit immobilier le plus connu, et vous êtes sans doute déjà familier de son fonctionnement. La masse des intérêts d’emprunt est déterminée par un taux appliqué non pas au capital emprunté, mais au capital restant dû. De cette manière, le volume mensuel des intérêts d’emprunt est dégressif.

 

Le prêt in fine d’investissement locatif

Voici un produit qui vise avant tout les investisseurs des tranches marginales d’imposition les plus hautes. Le fonctionnement du prêt in fine est différent par rapport à celui du prêt amortissable, en ce que les mensualités d’emprunt se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, lors de la dernière échéance. Vous bénéficiez ainsi de la déduction des intérêts jusqu’à l’avant-dernière mensualité.

Les autres spécificités du financement locatif par prêt in fine sont :

• L’obligation de nantir au moins 30 % du capital emprunté ;
• Des échéances d’un montant plus faible qu’en prêt amortissable (pas de capital) ;
• Un taux d’emprunt plus élevé, eu égard au risque que présente ce type de financement.

 

Le prêt hypothécaire pour l’investissement locatif

Le prêt hypothécaire est tout simplement un prêt immobilier assorti d’une hypothèque. Il peut être amortissable ou in fine. Ce montage financier est privilégié lorsque les organismes de cautionnement ou les assureurs refusent votre dossier.

Il constitue également une piste à explorer pour financer une nouvelle acquisition en l’absence d’apport, puisque vous pouvez obtenir jusqu’à 50 % de la valeur du patrimoine hypothéqué en prêt.

 

Quelle garantie pour un prêt immobilier d’investissement locatif ?

En plus de l’assurance de prêt, le financement de l’investissement locatif est octroyé moyennant la souscription d’une garantie, personnelle ou réelle.

Le plus souvent, le remboursement de l’emprunt est garanti par un organisme de cautionnement qui se porte garant pour vous.  Sinon, vous pouvez choisir l’hypothèque ou l’inscription en privilège de prêteurs de deniers (IPPD), plus chères que le cautionnement.

 

Quelles aides financières pour un investissement locatif ?

Si l’acquisition de la résidence principale donne lieu à de nombreuses aides d’État, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale, l’investissement locatif est seulement éligible aux dispositifs de défiscalisation.

La Loi Pinel, la Loi Malraux, et le dispositif Censi-Bouvard, vous offrent une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location de plusieurs années à un loyer plafonné. À voir s’ils sont avantageux pour vous, en fonction de votre TMI et montant d’imposition.