Comment monter un dossier bancaire pour son investissement locatif ?

Vous avez pris la décision d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Pour le financer, vous allez certainement solliciter des banques pour compléter votre apport personnel. Comment monter son dossier bancaire pour un investissement locatif ? Il existe certaines règles communes à tous les prêts immobiliers, mais la banque va en plus s’intéresser à des critères précis comme la pertinence de votre projet locatif. Suivez nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier dans de bonnes conditions et démarrer votre investissement locatif sereinement.

Les critères pris en compte par votre banque avant de vous accorder un prêt

Comme pour tout achat immobilier, la banque doit s’assurer que vous serez en capacité de rembourser le prêt souscrit. Elle va donc étudier votre dossier en s’attardant sur plusieurs paramètres.

Une capacité d’endettement inférieure à 35 % des revenus

Le taux d’endettement correspond à la somme qu’une personne peut consacrer au remboursement de son crédit. Il ne doit pas dépasser 35% de vos revenus. Ce maximum est fixé par le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) qui régule l’octroi des crédits au niveau national. Pour calculer votre capacité d’endettement, il suffit de multiplier vos revenus par 35 %. La somme obtenue est la mensualité la plus haute que vous pourrez vous permettre. Attention, si vous avez d’autres crédits en cours (notamment immobilier pour une résidence principale par exemple), la capacité d’endettement doit couvrir la totalité des mensualités.

Dans les revenus pris en compte, vous pouvez inclure votre salaire et celui de l’éventuel co-emprunteur, à hauteur de 100 % si vous êtes salariés. Vous pouvez également intégrer les revenus fonciers ou locatifs que vous percevez déjà ou ceux de la future acquisition immobilière. Ces derniers ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 % pour compenser les risques d’impayés ou de vacance locative.

Une situation professionnelle stable

Pour obtenir votre prêt, vous devez avoir une situation professionnelle stable qui vous assure des revenus fixes et réguliers. Un contrat en CDI ou un statut de fonctionnaire ou assimilé rassurent généralement la banque. Vous devez produire vos derniers bulletins de salaire.

Si vous êtes en CDD, intérim ou en indépendant (chef d’entreprise, entrepreneur, profession libérale), les banques sont plus prudentes et demandent une certaine ancienneté (généralement 3 ans). Vous pouvez cependant prouver la stabilité de vos revenus en produisant vos bilans comptables ou vos avis d’imposition sur 3 ans.

Un apport personnel d’au moins 15 %

Il est aujourd’hui pratiquement impossible d’emprunter sans apport personnel. Pour un investissement locatif, l’apport personnel doit être au minimum de 15 % du prix total d’achat (30 % si vous êtes expatrié). Produire un apport personnel conséquent montre également à la banque que vous avez une gestion saine et raisonnée de vos finances.

La pertinence de votre projet locatif

Avant de vous prêter de l’argent pour investir dans l’immobilier locatif, la banque va analyser les éléments du bien que vous souhaitez acquérir. Elle va notamment évaluer la rentabilité attendue et les risques inhérents au projet (compte tenu de son emplacement par exemple). Veillez à intégrer dans votre dossier de demande de prêt un descriptif complet du bien que vous allez acquérir.

 

 

5 conseils pour garantir l’obtention de votre prêt immobilier

Vous avez vérifié que tous les critères étaient remplis pour déposer votre dossier bancaire : ne vous précipitez pas. Voici encore 5 conseils pour peaufiner votre dossier et convaincre la banque de vous accorder le crédit souhaité.

 

Soignez vos comptes quelques mois avant votre demande de prêt

La banque va analyser la situation de vos finances sur les mois précédents afin de vérifier que votre gestion est saine. Évitez donc autant que possible les découverts et incidents de paiement pendant cette période.

Si vous le pouvez, soldez vos crédits à la consommation et autres crédits revolving. L’idéal est également d’épargner régulièrement, par exemple en mettant en place un virement automatique vers un livret ou un plan d’épargne logement. Vous montrez ainsi votre sérieux et votre capacité à gérer votre compte correctement.

 

Préparer les pièces nécessaires pour la demande de votre prêt

Un dossier complet est un dossier plus vite étudié ! Faites en sorte de réunir dès le départ toutes les pièces nécessaires à l’analyse de votre situation afin d’obtenir un prêt immobilier. Préparez donc :

• Les justificatifs d’identité et de situation familiale : carte d’identité ou passeport ou titre de séjour le cas échéant, livret de famille ou contrat de mariage ou de PACS, justificatif de domicile…
• Les documents liés à votre situation professionnelle : contrat de travail pour les salariés, extrait Kbis ou liasse fiscale si vous êtes indépendant, attestations de situation si vous êtes intermittent du spectacle ou saisonnier.
• Les pièces relatives à vos revenus : 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers avis d’imposition ou bilans comptables si vous êtes indépendant, justificatifs de vos revenus fonciers ou autres revenus (dividendes par exemple)… Si vous intégrez les futurs revenus locatifs du bien financé dans vos ressources, joignez également un document justificatif (bail ou attestation de revenu locatif délivrée par 2 agents immobiliers différents).
• Les justificatifs précisant votre apport, par exemple un extrait de relevé d’épargne ou un compromis de vente si vous financez l’acquisition par une vente d’un autre bien.

Plus votre dossier sera complet, plus vous gagnerez du temps. Vous montrez également à la banque que vous avez soigneusement préparé votre demande, c’est un élément rassurant pour elle.

 

Préparer un plan de financement avec les détails de votre projet

Joignez au dossier le budget prévisionnel de votre acquisition locative. Mettez d’un côté vos ressources (apport, prêt…) et les coûts de votre investissement immobilier locatif (prix d’achat, montant des travaux, taxe, assurance…).

Pensez aussi à intégrer l’étude de marché, une présentation de votre bien, le type de location envisagé, la rentabilité du projet et la fiscalité : vous prouvez ainsi encore une fois que votre projet est mûrement réfléchi et tous les éléments pesés.

 

Solliciter plusieurs banques pour faire jouer la concurrence

Le marché de l’immobilier locatif est en plein essor et les banques sont souvent prêtes à faire des efforts pour conquérir de nouveaux clients. N’hésitez donc pas à solliciter plusieurs établissements pour comparer les offres. Attention, les taux les plus avantageux ne font pas forcément les meilleurs prêts : comparez aussi les conditions (remboursement anticipé, modulation des échéances, etc.).

Se faire accompagner par un courtier

Un investissement locatif ne se fait pas à la légère et l’idéal est d’être accompagné pour faire les bons choix. Pour une somme comprise le plus souvent entre 500 et 1 500 €, le courtier fera tout le travail de mise en concurrence et de négociation pour vous. En faisant appel à un courtier ou d’autres spécialistes vous aurez plus de chances de trouver un financement dans les délais et aux meilleures conditions.