septembre 19, 2022 Mylène DELPHIN-POULAT0

Tout savoir pour réussir son investissement locatif dans l’ancien

Privilégier l’emplacement de son investissement

Connaître le prix moyen au m² ne suffit pas avant d’investir dans l’ancien. Il vous faudra analyser la ville, le quartier, la rue plus en détails : l’évolution de la démographie, la tension locative, les commodités à proximité, les infrastructures et projets d’aménagement, etc. Si vous investissez dans un studio, un T1 ou encore une colocation, le nombre d’étudiants et la proximité avec un établissement d’enseignement supérieur seront également des critères à prendre en compte. De manière générale, un bien situé en centre-ville aura un rendement plus faible, mais vous permettra de limiter le risque de vacance locative et par son caractère plus patrimonial, pourra générer une potentielle plus-value à la revente. Si vous êtes prêt à prendre davantage de risques, tournez-vous plutôt vers des zones en périphérie pour aller chercher un rendement plus élevé.

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Contracter un crédit immobilier avantageux

Malgré le fait que vous avez les moyens de payer comptant, il est souvent préférable d’emprunter. De ce fait, cela vous permettra d’augmenter votre capacité d’investissement pour le même montant d’apport personnel et augmenter la rentabilité de votre projet immobilier locatif dans l’ancien. En tant que propriétaire-bailleur, vous pourrez déduire de vos loyers les intérêts d’emprunt si vous optez pour le régime réel pour la déclaration de vos revenus locatifs. Enfin, nous vous conseillons de démarcher plusieurs banques, seul ou avec l’aide d’un courtier, afin de négocier le meilleur taux d’intérêt.

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Diviser son bien locatif pour optimiser sa rentabilité

De manière générale, la somme des loyers de deux appartements dépasse considérablement celle d’un logement individuel de la même superficie. Alors si vous réalisez un investissement locatif dans une maison, un immeuble de rapport ou un appartement avec une surface suffisante, diviser votre bien peut s’avérer très profitable : coût de revient plus faible, économies d’échelles, rentabilité maximisée. En plus d’augmenter votre rendement locatif, la division, tout comme la colocation d’ailleurs, limite le risque de vacance locative tout en ayant plusieurs garanties financières. Dans les deux cas, attention toutefois aux charges liées à la gestion locative qui seront nécessairement plus élevées avec ce type de montage.

Meubler son bien immobilier locatif

Si la location nue se montre intéressante pour faire de l’optimisation fiscale autour du déficit foncier, la location meublée augmente la rentabilité et les chances d’occupation de votre bien dans des zones étudiantes ou touristiques. Tout d’abord, le loyer, dans le cas d’une location entièrement meublée et équipée, est environ 20 % plus élevé qu’une location vide à emplacement et surface comparable.

Il est à savoir que le turnover est plus important dans la location meublée. Effectivement, vos futurs locataires chercheront du meublé afin d’éviter les coups et les frustrations liées à l’aménagement, donc souvent présents de façon plus temporaire. Les baux sont d’ailleurs de un an contre trois en location nue, ce qui a pour conséquence plus de rotation entre les locataires. Si votre appartement a de bonnes caractéristiques, il attirera aussi plus de locataires. Enfin, la location meublée permet à un propriétaire-bailleur de choisir le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) pour profiter de réductions fiscales. Avec le statut LMNP, un investisseur déclare ses loyers sous le régime micro-BIC ou d’amortir son investissement sous le régime réel. Sous le premier régime, un abattement forfaitaire de 50% sera applicable sur vos loyers (en location meublée, vos revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et commerciaux). Enfin pour le second, vous pouvez bénéficier de l’amortissement de votre bien ainsi que de la déduction de toutes les charges liées à celui-ci, ainsi, dans la majeure partie des cas, le second régime sera plus intéressant que le premier.

Réduire les charges de son investissement locatif

Optimiser les coûts représente un bon moyen d’améliorer la rentabilité de votre investissement. Les investisseurs aguerris pourront bien entendu acheter et revendre en direct pour limiter les frais d’agence. Pour les plus novices, il est plus judicieux de faire appel à un courtier pour négocier le prix de vente, bénéficier des frais de notaire réduits dans l’ancien, négocier les intérêts bancaires et l’assurance emprunteur. Pour la gestion locative, il est possible de s’en occuper en direct, si vous disposez de suffisamment de temps. Enfin, si vous investissez dans un appartement, il est préférable de se tourner vers un syndic en ligne, bénévole ou coopératif pour réduire les charges de copropriété. Vous avez désormais toutes les clés pour optimiser votre investissement immobilier locatif dans l’ancien.