Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Qu’est-ce qu’un rendement locatif ?

Lorsqu’on investit, c’est pour dégager une certaine rentabilité. Pour savoir si votre investissement va vous rapporter de l’argent à terme, il faut donc calculer le rendement locatif du bien.

Le rendement locatif est un indicateur important pour connaître la rentabilité de votre investissement. Il s’exprime en pourcentage et correspond au rapport entre l’investissement de départ et les revenus fonciers engrangés chaque année.

Ce calcul vous permettra également de comparer les biens avant d’investir, en fonction de vos objectifs. Souvent, le but de l’opération consiste à ce qu’au minimum le bien s’autofinance (c’est-à-dire que les loyers couvrent les frais engendrés par ce dernier), mais l’idéal est de dégager des revenus supplémentaires.

Quelle est la différence entre rendement et rentabilité ?

Le rendement locatif est aussi appelé rentabilité locative, mais si l’on s’en tient au sens exact de chaque mot, les deux expressions couvrent des réalités légèrement différentes :

• le rendement locatif prend en compte les revenus générés par le logement et le coût d’acquisition de celui-ci ;
• le calcul de rentabilité locative considère également les variations du prix du bien au fil des ans.

 

Qu’est-ce qu’un bon taux de rendement locatif ?

Le taux de rentabilité est relatif à la localisation du bien et à l’état du marché. À Paris, vous pouvez compter sur un rendement brut d’environ 3 à 4 %, autour des 4 % à Lyon et Bordeaux et 5 % pour Marseille. Dans certaines villes très dynamiques, le rendement peut avoisiner 7 %, voire 10 %.

Il n’y a donc pas de “bonne” rentabilité locative en soi, mais les professionnels considèrent qu’un rendement intéressant se situe au-dessus de 5 %. Par ailleurs, plus le rendement est important, plus le risque l’est aussi.

Comment calculer le taux de rendement d’un investissement locatif ?

On distingue plusieurs types de rendement locatif :

• le rendement locatif brut qui ne prend en compte que le prix du logement et le loyer ;
• le rendement locatif net qui intègre tous les frais générés par l’investissement, c’est-à-dire la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais de gestion si vous passez par un gestionnaire locatif, etc.
• le rendement locatif net-net est un calcul encore plus précis qui tient compte de la fiscalité, des recettes et des dépenses annexes (par exemple les travaux).

Voici comment calculer chacun de ses taux de rendement, mais vous pouvez aussi utiliser un simulateur de calcul de rendement locatif.

Le montant de l’investissement retenu doit intégrer les droits de mutations et les frais de notaire. Le loyer mensuel doit intégrer les charges payées par le locataire.

 

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Calcul du rendement locatif brut

C’est le premier chiffre à connaître afin d’avoir une idée de la rentabilité d’un bien, par exemple avant d’investir. La formule est la suivante :

(Loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d’acquisition du bien = rendement locatif brut

Par exemple, si le prix d’achat d’un appartement est de 100 000 € et le loyer pressenti de 700 €, on aura un rendement locatif brut de 8,4 %.

 

Calcul du rendement locatif net

Ici, on affine le chiffre précédent en ajoutant les charges, les frais et les taxes que vous allez devoir payer sur votre investissement. Le rendement net est plus proche de la réalité, car il prend en compte certaines dépenses. La formule est la suivante :

(Loyer mensuel x 12 mois) x 100 – (charges locatives) / prix d’acquisition

Les charges locatives pouvant être retenues sont :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété qui ne sont pas récupérées sur le loyer ;
• les réparations locatives à charge du propriétaire ;
• l’assurance loyer impayé ;
• les frais de gestion locative le cas échéant.

Pour reprendre notre exemple précédent d’un appartement à 100 000 €, on retranche donc des loyers annuels : 900 € de charges de copropriété, 700 € de taxe foncière, 300 € pour les réparations et 100 € d’assurance. On obtient alors un taux de rendement locatif net de 6,4 %.

 

Calcul du rendement locatif net-net

Ce chiffre est encore plus précis, car il prend en compte la fiscalité et le montant d’imposition sur vos revenus fonciers. On parle aussi de rendement net d’imposition. En effet, les loyers que vous touchez sont à déclarer au titre de l’impôt sur le revenu et le rendement locatif net-net intègre cette somme. Il faudra aussi prendre en compte le dispositif de défiscalisation si vous en bénéficiez (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, etc.). C’est pourquoi il n’y a pas de formule absolue, car cela dépend avant tout de votre profil fiscal.

 

Nos astuces pour avoir le meilleur rendement locatif pour votre investissement

Calculer le rendement locatif de son investissement est une chose, mais il faut tenir compte de la réalité du marché immobilier. Pour optimiser votre rentabilité, voici quelques conseils :

• prenez en compte la vacance locative, c’est-à-dire les périodes où le logement est inoccupé et ne rapporte donc pas. En général, on compte deux mois tous les trois ans (taux de 5,50 %) ;
• ne soyez pas trop optimistes dans vos simulations et notamment vis-à-vis de l’augmentation des loyers ;
• conservez de la marge de manœuvre financière pour faire face à une baisse de loyers allant jusqu’à 20 %. Les banques demandent d’ailleurs à ce que vous ayez de l’épargne résiduelle pour vous accorder un prêt d’investissement locatif ;
• ciblez bien la localisation du bien dans lequel vous allez investir : le rendement locatif varie selon les villes et même les quartiers.