Il existe plusieurs dispositifs fiscaux lorsque l’on décide d’investir dans un bien locatif ancien. Parmi ces choix figurent le statut du LMNP ou celui du Déficit Foncier. Votre rentabilité sera impactée en fonction du choix de votre dispositif fiscal. Il est important de l’anticiper pour faire le choix le plus adéquat par rapport à votre situation, au type de bien dans lequel vous souhaitez investir et au type de location que vous souhaitez mettre en place. Il est nécessaire bien connaître la différence entre le statut LMNP et le statut de déficit foncier ainsi que leurs avantages respectifs. Nous allons voir la différence entre LMNP et Déficit Foncier.
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Qu’est ce que le déficit foncier ?
Lorsque vous réalisez un investissement dans la pierre, et que vos revenus fonciers sont inférieurs à vos charges, vous pouvez alors bénéficier du déficit foncier. Il s’agit de la part de charges supérieures à vos revenus, qui sera déduite sur votre relevé d’imposition. Il existe deux différences à prendre en compte entre les régimes d’imposition :
- le régime réel : celui-ci permet de déduire votre revenu de vos charges afin de baisser votre impôt sur le revenu.
- le régime micro-foncier : quelques soient vos charges, un abattement de 30% est réalisé. Cela ne produit donc pas un déficit foncier.
Plafond et charges
Oui, vous pouvez déduire un déficit de maximum 10 700 euros par an. Ce déficit peut être déduit sur une durée de 6 à 10 ans. Le déficit foncier s’applique sur un revenu foncier (loyers) et non sur un revenu global (salaire).
Les charges déductibles de votre revenu foncier sont les suivantes :
- les frais de gestion ou d’administration
- les impôts classiques
- les travaux et autres réparations
- les charges locatives
- les provisions pour charge (copropriété)
- l’indemnité de relogement
- les primes d’assurance
- les intérêts et autres frais d’emprunt
Le dispositif du déficit foncier se révèle particulièrement intéressant lors de l’acquisition de biens immobiliers locatifs nécessitant de gros travaux de rénovation pour baisser votre assiette fiscale.
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Le statut du LMNP
Grâce au statut LMNP, vous êtes en mesure de pouvoir déduire de vos loyers les charges et les amortissements. De ce fait, vous pouvez alléger votre imposition, voire de la rendre nulle si vos charges et amortissements sont supérieurs à vos revenus. Afin d’être éligible au statut LMNP, deux conditions sont à respecter :
– La location du logement doit être meublée. Il s’agit de la principale différence entre le LMNP et le déficit foncier pour lequel le logement que vous achetez doit être proposé à la location nue. Un logement meublé doit comporter une liste de meubles prédéfinis mise à disposition pour le locataire. (Literie, frigo, etc.)
– Le montant de vos recettes locatives ne doit pas être supérieur à 23 000 € par an ou être inférieur à la moitié des revenus de votre foyer pris dans leur globalité. Dans le cas contraire, vous serez soumis au régime LMP. (Loueur meublé professionnel)
En comparaison avec le déficit foncier, vous ne pouvez pas déclarer de déficit dans le cas où vos charges et amortissements sont supérieurs à vos recettes mais les éléments non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps.
Les avantages de chaque dispositif et lequel choisir ?
Ces deux dispositifs présentent des avantages particulièrement intéressants. Cependant, ils n’ont pas forcément le même objectif et s’adressent à différents types d’investisseurs. Le principal atout du déficit foncier est tout d’abord le fait qu’il n’entre dans le plafonnement des niches fiscales dont les avantages sont limités à 10 000 € par an. Ainsi, vous êtes en mesure de pouvoir cumuler des réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier. Limité à 10 700 € par an, vous pouvez entre autres reporter votre excédent sur les années d’imposition suivantes.
Les intérêts du Déficit Foncier :
- la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de vos charges sur vos revenus locatifs globaux
- Le report sur les années suivantes si votre déficit est supérieur à 10 700 €.
- La possibilité de cumuler le déficit foncier avec d’autres avantages fiscaux
Avoir recours au déficit foncier est donc adapté pour bénéficier d’une réduction d’impôt significative sur votre assiette totale imposable, dans la limite de 10 700 € par an.
Deux options
Le régime forfaitaire ou micro-BIC : Vous pouvez obtenir abattement fiscal de 50% sur le montant de vos revenus dans la limite du seuil de 72 600 € par an.
Le régime réel : C’est le cas lorsque vos recettes locatives sont supérieures à 72 600 € par an. Par conséquent, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges et amortissements. Si le bien dans lequel vous souhaitez investir demande beaucoup de travaux, le régime du déficit foncier est intéressant parce qu’il vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. Cependant, vous n’obtiendrez pas une réduction de votre imposition lorsque vous optez pour le statut LMNP mais l’amortissement du prix d’achat génère une neutralité fiscale, c’est-à-dire que vos impôts n’augmentent pas malgré la perception de revenus locatifs. Votre choix dépendra alors de votre situation pour optimiser au mieux la rentabilité de votre projet.