Tout savoir sur l’encadrement des loyers

L’indexation des loyers en cours du bail

Une clause de révision du loyer peut être contenue dans le contrat de bail d’une résidence principale meublée ou vide. En revanche, elle ne peut pas mettre en place une augmentation plus rapide que l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond « à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ». Cette révision peut être mise en place uniquement s’il elle est prévue par le contrat de bail. Par ailleurs, L’IRL utilisé doit être indiqué. Cette révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du bail. Dans le cas où le délai est dépassé, le propriétaire est présumé avoir renoncé à cette révision pour l’année en cours. De plus, l’augmentation du loyer ne peut jamais être rétroactive.

 

Les zones tendues

Il existe à ce jour vingt-huit agglomérations concernées par l’encadrement des loyers. Elles sont toutes localisées en zones dites tendues (Abis, A et B1). Les zones tendues représentent les emplacements géographiques où les loyers sont souvent trop chers et les logements relativement rares. Dans ces secteurs, la loi du 1er juillet 1989 et les décrets successifs prévoient la régulation des loyers lors du renouvellement des baux ou de la relocation des biens.

Dans le premier cas, une augmentation du loyer peut être prévue par le propriétaire à condition que celui-ci soit inférieur au prix du marché et que son bien immobilier respecte les critères de performance énergétique.

Dans le cas où le bien est remis en location dans un délai maximum de 18 mois, le loyer appliqué à l’ancien locataire ne peut pas en principe être augmenté. Des exceptions sont toutefois prévues :

• Lorsque le loyer n’a pas été modifié depuis 12 mois au moins ;
• Lorsque le bailleur a effectué des travaux (dans ce cas, l’augmentation annuelle du plafond du loyer ne doit jamais dépasser 15 % de leur coût total) ;
• Lorsque le loyer est inférieur au prix du marché.

À noter que, dans les deux derniers cas, l’augmentation n’est possible qu’à condition que la consommation en énergie primaire du logement soit inférieure à 331 kWh par m² et par an.

 

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Le plafonnement des loyers dans certaines agglomérations

Initialement mise en place par la loi ALUR et renouvelée par la loi ÉLAN en 2018, il  s’agit d’une mesure visant à un encadrement renforcé des loyers. Ce plafonnement est aujourd’hui en vigueur à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces villes, le loyer hors charge demandé par les bailleurs doit être situé entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Le plafonnement des loyers concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail. Le loyer de référence évolue selon le nombre de pièces dans le logement, le caractère meublé/non meublé du bien, l’année de construction et le quartier où se trouve le logement. En revanche, il est possible de percevoir des compléments de loyer si le logement est doté de caractéristiques de localisation ou de confort les justifiant. Lorsque ces règles ne sont pas respectées, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation compétente, puis les tribunaux civils, si aucun accord n’a pu être trouvé.

 

Quels sont les logements concernés ?

les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) sont concernés par l’encadrement des loyers.

Certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers :

• Logement soumis à la loi de 1948
• Logement conventionné par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire)
• Logement social (HLM)
• Logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
• Meublé de tourisme
• Sous-location